底层住宅的利与弊

    很多家中有老人的买房人，愿意购买底层住宅。特别是现在很多项目对买房的业主赠送花园或地下室，使底层住房成了俏货。但有关业内人士提醒说，购买底层住宅时，大家一定要注意看能否保证有效日照。日照通常又与楼距有关，一般2.8米层高的6层房，楼距约为21.6米，理论上可以达到“冬至日有效日照不少于1小时”的规范要求。但由于朝向略偏东或偏西等因素的影响，实际的日照时间可能还会打些折扣。所以底层房屋应尽量选择楼距开阔的，最好楼距系数在1.4倍以上。

    一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。但是，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。

    当然同时还需要注意环保。“底层房屋最好不要距马路太近，否则噪音、震动、尘埃的污染都会比较严重。”小区内部的一些噪音声源也应尽量避免，如入口防盗门的关门声及门铃，地下泵房产生的噪音。如果邻近车库入口或通风口，也会受到进出车辆产生的噪音、灯光及排风的干扰，选房时要小心避开。

    另外，底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外。

    顶层的利与弊

    家住园区某小区顶层的张先生告诉记者，他感受到的顶层弊端有两个。首先是噪音污染。“我住的那幢楼并不临街，可一到晚上，远处公路上过辆大车，我这屋里都有很大的噪音。后来，找人一打听，说楼房一层到八层，噪音是递减的，但过了八层，由于反射的原因，噪音反而会增加；另一方面，低层由于周边楼房的屏蔽作用，噪音降了不少，但顶层，鹤立鸡群，就没这待遇了。”

    另外一个弊端就是狂风呼啸。所以，顶层窗的密封非常重要，不但要保温、防尘，还要隔音。”

    虽然有这些不利因素，但好的方面更让张先生感到欣喜：顶层的好处是采光充足。坐电梯时感觉最明显，电梯上升的过程就是追求光明的过程，无论多晴的天，底层都给人阴暗潮湿的感觉，无论多阴的天，顶层都充斥着明快的光亮。同时，只有在顶层，人的视野才能跨越混凝土森林，去搜索绿。“很多住宅都讲究处处有景，户户有景，于是在窗根下来块小花坛。这种景观太不大气，而到了顶层你才能看到晴空万里，看到雾雨潇潇。景观离不开视野，我想，对视野的偏好可能是个人性格所致吧！”

    有关业内人士建议，选择顶层要注意以下几点：顶层的层高是否比其他层的层高要高，这样利于空气流动和散热；层顶的形式是否做了特殊处理，如处理成坡屋顶；屋面漏水多出现在结构变化部位(如结构缝，沉降缝)、构造变化部位(如伸缩缝等)，因此消费者选房时，要尽量避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。哪个楼层更好呢

    在各种住宅类型里，多层一般是指六七层高的楼，高层是指六七层以上。“多层住宅和高层住宅各有特点，不能简单地说哪种好，应从结构、成本、面积、质量、物业管理等多方面考虑。”一名开发商向记者表示。

    从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅为钢筋混凝土现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，有的房间不需装空调可节约电费；采光较好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。从房屋实际使用面积看，高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多。

    通常而言，一般认为多层要比高层好一些，多层的最佳楼层为3至4层，高层为8至11层。目前在高层的销售中，一个普遍的现象是楼层越高价格就越高，但也有人认为太高的楼层性价比不好，最好选择在总层数的1/3以上、2/3以下的楼层。

    跃层、错层、平层选哪个

    大多数业内人士都认为，跃层、错层、平层，各有优劣，如何选择主要看消费者的个性追求。

    一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。但因为有楼梯，不可避免地要降低整个房产的得房率。

    错层就是内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。

    有专业人士表示，对于求个性的客户而言，特色的错层、跃层空间，比平层空间更加丰富灵动。通过错层布局，改变室内局部层高，使空间产生多维变化；此外还可以通过跃层增加空间的灵活性。但同时，错层、跃层的高低错落，使得屋内动静空间能明显区分开来，受到越来越多的购房者所喜爱，但错层、跃层相对于平层售价更高，这也使得它们最终难以成为主力户型。而平层在生活中的优势是非常明显的。比如得房率高，便于家具的安置摆放等。