近年来房地产价格始终成为社会各界关心的热点，由于我国房地产市场的发展整体上仍然处于初级阶段，各种口径的房地产价格统计数据仍然无法与国际接轨，社会公众也不能及时得到权威的房地产价格统计数据。因此关于房地产价格的讨论众说纷纭，成为各种媒体经常关注的中心话题，本文根据作者的教学和科研实践主要在房地产领域，以及对该领域的一种感情上的倚念。借鉴西方发达国家调控房地产市场的有效经验，对我国房地产价格与宏观经济的关系进行基本判断和分析，并提出相应的政策建议，供业内人士，社会各界及政策制定者参考。

 

　　一． 对我国房地产价格走势的判断

 

　　从全国整体上来看，住宅价格和经济基本面之间的互动关系基本合理，是宏观经济基本面驱动了住宅价格的上涨，而不是住宅价格的泡沫。但近年来经济基本面的变化率对住宅价格变化率的解释水平明显变弱，部分城市明显出现了房地产价格脱离经济基本面的情况。但决不能独立地看待我国房地产价格的上涨趋势，必须将其与我国经济的改革开放进程以及城市化进程联系起来。在这个过程中，若干原因形成的需求的叠加造成了房地产价格上涨的基础。

 

　　那么房价又是由什么来决定的呢？在一个较为开放的竞争的市场中，主要是由供求关系来决定，在供给大于需求的情况下。很大程度上由成本＋必要的利润来决定售价，其中成本（包括地价）是一个决定的因素，开发商不能亏本，而在供不应求的情况下，成本决定售价的影响力会减弱，供不应求越强，成本因素的影响力越弱，产生价格偏离成本和合理利润的可能性，——即形成房地产泡沫的可能性越大。

 

　　二． 调控房地产价格的政策建议

 

　　1 政策目标

 

　　针对房地产价格的上涨，如何采取政策措施是一个普遍的难题，因为将房地产价格泡沫和由经济基本面变化驱动的价格上涨区分开来，存在着与生俱来的困难。从全国来看，经济基本面对房地产价格有相当的解释能力，因此在我国当前发展阶段，保持房地产价格的适当上涨，但又不脱离经济基本面，是最佳的政策目标。政府应当努力采取政策保持物价和总产出的稳定，除非有明确的证据表明房地产价格的上涨对物价和总产出形成了负面影响，否则不应当对价格的上涨采取特殊的政策措施。

 

　　2价格管制政策

 

　　政策制定者们往往习惯于像制定抑制通货膨胀以及货币政策目标那样，力图制定政策将房地产价格保持在某一特定水平。这种政策存在着较大的弊病，其努力往往也是徒劳的。首先，房地产价格的决定机制异常复杂，根据经验进行的预测往往具有比较大的误差，很难识别“合理”的房地产价格。其次，人为地对房地产价格上涨设定一个固定的政策目标，会阻止本来可以通过经济基本面来调整的相对的价格变动。第三，相对于其他产品而言，房地产资产市场更多的依赖于信息，而且竞争异常激烈，人们对于未来房地产价格的期望是决定房地产价格的重要因素。因此宏观政策制定者应当非常谨慎地向公众发布他们对于未来价格走向的判断。

 

　　事实上，在房地产这样的竞争性市场上，价格管制的危害远远大于好处。价格管制并没有使得过量的需求消失，即使存在泡沫的时候，只是将过量的需求转移到其他领域中去，而且直接导致市场增量和存储供应的减少。如果需求是由于经济基本面的改善引起的增长，那么，从长期看，增加房地产的供应是使价格走低的唯一有效措施。

 

　　3货币政策和财政政策的利弊分析

 

　　货币政策和财政政策都是政府在追求低通货膨胀的适度经济增长时非常有用的宏观经济政策工具。对房地产市场而言，财政政策的初始作用是在房地产使用市场上，而货币政策的初始作用是在资产市场上。但由于房地产使用市场和资产市场是紧密联系的，货币和财政政策都会同时影响到利率水平的高低。利率和房地产价格之间存呈负相关关系（？），因此从理论上而言，货币政策和财政政策都可以成为调控房地产价格的有效政策工具。如果采取扩张的货币政策，货币量供应的增加就会产生过度的货币供给。反映在房地产资产市场上，公众对此的调整是购买更多的房地产资产，资产组合的调整导致房地产价格的升高和利率的下降；紧缩的货币政策对房地产价格的作用机制和影响效果与此相反。如果利率水平保持不变的话，较宽松的财政支出会提高总需求水平，市场上需求的增加同样会导致房地产价格的上涨。

 

　　4调控政策的组合

 

　　如果房地产价格的走高发展成为房地产价格泡沫，就会给经济带来巨大的伤害，因此对高涨的房地产价格进行适当的调整有其现实的必要性。制定各种政策措施的基础在于确认房地产市场上是否存在泡沫。尽管可以根据经济基本面的情况确定房地产价格的合理值，但是随着时间的变化，供给和需求的决定因素会发生不可预测的变化，因此不太可能有一种万无一失的普适的方法可以用来确定价格的长期合理值。

 

　　从总体上来看，宏观经济政策最好集中在稳定总产出和减少通货膨胀或者通货紧缩方面，并且对于阻碍这些目标的特殊事件（如经济泡沫等）给予特殊的关注。尽管政策制定者希望对房地产价格的异常进行适当的调整，但实际上所有的政策都存在着各自的缺点。因此，我国政府应当采取某些政策工具的组合来调控房地产市场价格。（作者单位: 汪小勤/华中科技大学经济学院；李翔迅/洛阳理工学院）