关于住房价格是涨是跌，从2007年底至今争论不断。争论的观点大致有两种要么上涨、要么下跌，多空双方持续对战，难分难解，不见分晓，市场也未给出明确答案，目前高位震荡，但近期跌幅相比前期（2007年全年）涨幅几可忽略不计。对于住房价格未来的走向，理性认为应该从以下几个因素来分析考虑，首先是需求，其次是供给，最后是政策。

 

　　第一、先来看住房需求。表面看需求取决于住房购买者。住房是一种资产，一种特殊商品，可以供自己居住（自住需要也就是所谓的刚需），可以出租获得租金收入，也可以作为资产投资转手出售以获得利润。由于住房的这些特点，决定了影响住房需求的主要是以下一些因素：

 

　　1、住房价格，像一切商品一样，住房的需求与住房的价格呈反向变动

 

　　2、财产总量的大小。住房是资产的一种形式，财产总量越大，对住房的需求越大，即对住房的需求与财产总量呈同向变动。这也是很多联合财团及富有个人或家庭投资房产的理论依据之一。

 

　　3、利率及拥有住房所得到的净实际收益。这里的净收益是指拥有住房所得到的总收益与为此付出的总成本之差额。拥有住房的总收益包括房租[出租房屋时得到的实际房租与自己住房时的暗含房租（暗含房租为不买住房时，自己为有住房居住而为租房支付的租金，在此可理解为节省的沉没成本）]和资本收益（由于住房价格上涨而带来的住房增值）。拥有住房的成本包括首付款、利息成本（一般是以银行当期抵押贷款利率水平来计）、物业费及折旧（这里以大部分人贷款买房为例，全款购买的成本包括全款、物业费及折旧）。拥有住房的净收益增加，则住房需求增加；反之亦然。由此可见，当房租水平高，住房价格上升，抵押贷款利率低，折旧低，无物业税（这里对未来国家征收物业税先做一个预期）时，则住房需求大，反之则相反。而目前市场上的情况是，房租水平高，住房价格上升，抵押贷款利率高，折旧中，无物业税。这种情况下，住房投资对利率变动十分敏感。购买住房主要靠长期抵押贷款提供资金，这种贷款一般长达20年或30年，有一定利率，要在贷款期内逐月偿还，这种贷款时间长，所以利率的影响就非常大，当利率上升一倍时，每月偿还的本息也几乎上升一倍，从而拥有住房的成本几乎是与利率同比例增加的。所以住房需求对利率十分敏感，一旦利率大幅提升，住房需求将明显下降。这也是很多联合财团及富有个人或家庭发现利率升高，住房投资实际收益率下降后退出投资房产的理论依据之一。

 

　　4、其他资产的实际收益。结合第三个因素，人们要根据各种资产的收益率多少来配置各种资产，决定它们各自的拥有量，因此住房作为一种资产，它的需求还要取决于其他资产的实际收益率。其他资产的实际收益率相对住房资产的实际收益率越高，则对住房的需求就越小，即对住房的需求与其他资产的实际收益呈反向变动。这也是很多联合财团及富有个人或家庭发现有更高收益率的可投资资产后退出投资房产的理论依据之二。

 

　　第二、说说供给，表面看供给取决于开发商，开发商对住房投资影响着新住房的供给，住房投资增加也就是新住房的增加，新住房的增加是住房的净投资——在原来住房存量上的总增加量。而新住房的增加量又受住房需求、建筑业中所用的生产要素成本、影响建筑成本的技术因素以及市场上的住房价格影响。住房需求越大，住房价格越高、建筑成本越低，所提供的新住房就越多；住房需求越小，住房价格越低、建筑成本越高，所提供的新住房就越少。简而言之，影响新住房供给的因素主要有住房需求、建造成本、住房价格。住房需求前面已经论述过，这里再结合住房需求归纳一下住房价格变化及建筑成本对新住房供给的影响因素。

 

　　1、利率。根据前面的住房需求分析，当利率上升时对住房的需求减少，从而住房的价格下降，新住房建设的速度也放缓，住房投资减少，新住房供给下降。因为住房所有者发现其他资产投资收益率高于住房投资收益时，将会选择其他资产投资而不会选择住房投资，这在住房需求时也分析过，而且影响住房投资的利率是长期抵押贷款的利率，住房投资也是一种也是一种长期投资，与这种利率关系最密切      2、财产与人口。在短期，原有住房存量已经很大，目前新住房现期供给量对住房价格的影响可以忽略。而在长期，新住房投资使住房存量增加。财产与人口的影响是通过住房需求与住房价格的变动来影响住房投资的。当财产与人口不变时，住房需求不变，价格不变，价格稳定在使住房投资等于折旧，原有住房存量不变的水平上，此时住房市场达到了长期均衡。当财产与人口增加时，住房需求增加，价格上升，为保持长期均衡，住房投资除弥补折旧外，还应按财产与人口的增长率相应增加。当财产与人口减少时，住房需求减少，价格下降，从而住房投资小于折旧。目前我国由于计划生育政策，人口数量稳步上升，长期来看将处于下降趋势。而由于国内物价飞涨，财产实际价值缩水。长期来看，住房需求将减少，住房价格将下降，从而导致新住房供给量长期呈下降趋势。

 

　　从前期开发建设来看建造成本包括生产要素成本等，主要分析其中的拿地成本、资金成本、劳动力成本、原材料成本。

 

　　1、土地供应量随着人口不断密集增加，也在稳步上升，近期流拍不断，媒体报章所言因素大多为开发商资金链紧张，而据未证实消息是开发商内部联盟集体拒拍或者稳速稳步拿地，以减少市场土地年内实际供应量，减少对已拿土地所建住宅的预期供应压力。而两个因素导致的结果是，拿地成本在稳步下降，土地实际供应量稳中略降。（具体论据请参考北京市2006年、2007年土地供应量及实际成交量。

 

　　2、由于建筑时滞，开发商要在出售住房之前就支付各种费用，包括土地出让金等，要为这些费用筹资，其主要办法是获得长期贷款，这样住房投资就要受到长期贷款利率与可得到的贷款数量的影响。目前国内利率水平、存款准备金率不断上涨，并对外资进入房地产开发进行相应限制。这导致不少上市规模小或者未上市开发商资金紧张，首先是量不足，其次是持有资金成本随着时间的流逝，利率的上涨而不断上涨，而新住房并不会由于住宅价格上升迅速建成，建房有一个时滞，也就是开发周期，所幸这个时滞并不长，目前国内开发周期为1年左右，但这种时滞对住房投资依然有一个主要影响：新住房供给并不是对现期实际住房价格作出反应，而是对新住房建成时的住房预期价格水平作出反应，因此在住房投资的决定中预期起到了重大作用。为此目前开发商不断压缩建设周期，缩短建筑时滞，减少长期时间内可能产生的众多因素对预期判断的影响以及不断上涨的贷款利息。一句话对于现金流中大部分为贷款的开发商对占资金过多的项目都希望尽早开发完成免得长期成本过高。目前来看，开发商可贷款额以及持有成本已经很高。（恒大地产最近开始私募资金，拿股份换资金也是一种成本——话语权的部分丢失，详细数据参见各大上市公司财务报表现金流、长期贷款、短期贷款、需还款额等项）。

 

　　3、国家执行计划生育政策后所生育的孩子，目前已成长为青壮年，而随着教育水平的提高，以及人口数量的稳步控制，就业岗位可选择的多样性，作为国内劳动力市场主力的数量也在下降，对比建筑市场近年连续扩大的规模，建筑市场的劳动力供应相比前几年开始出现不足。国家也制定了要求提高建筑定额中人工项水平的政策。此两者共同决定了未来建筑业劳动力成本将不断上升。（详细数据参见国家劳动保障部门相应数据）

 

　　4、钢材作为建筑行业中的主要原材料，随着国际铁矿石价格的上涨，国内钢材的价格也不断水涨船高。2007年初4000元左右一吨的钢材到2008年5月份已经上涨到6000元左右一吨，上涨了50%，相应涨价的还有铜材质电线电缆、砖、阀门等原材料。（详细数据参见国家统计局相应物价数据）

 

　　四大成本，除了第一项拿地成本短期略有下降外，其他三项长期都将处于稳步上涨状态。

 

　　第三、谈谈政策，国家制定了相应的经济适用房、廉租房以及两限商品房政策，从备受关注的两限商品房政策来看，国家从土地供应、住房价格、财产及人口、利率等多方位条件限制来控制两限商品房的建设和购买。而两限房的供应量逐步增大，短期来看，对庞大的原住房存量影响不大，可忽略不计，但长期来看两限房政策将影响住房价格的变动。

 

　　再补充一点，长期抵押贷款主要靠储蓄与贷款机构来提供资金，而金融机构所发放贷款的资金主要来自存款者的储蓄，国家会调整存款准备金率，同时存款者随时有权提取自己的储蓄。目前国家不断提高存款准备金率，而存款者发现有其他投资收益，比如说股市等收益率高于银行向其支付的利率时，存款者就要提取存款，用于购买股票，目前的确有很多人提取存款来炒股，从而使从事长期抵押贷款的金融机构不得不减少贷款，而长期抵押贷款的减少又使住房投资得不到充裕的资金，进一步消弱了住房投资，减少了新住房供给量。（上市的地产公司很乐得存款者取款买地产股票，而未上市的地产公司也拼命想着IPO筹集资金，几家欢喜几家愁）。

 

　　根据以上归纳的影响因素，并依据实际数据及市场调查结果，可为相应的因素列出影响指数，相应归纳统计未来每个所划分时间段的影响因素，根据指数指标，可得出未来住房价格走向。这个暂时还未做出来，数据繁杂，非我一人之力可为。短期以工作、结婚到生子的平均时间3-5年来计，中期以孩子成长到成年15-20年来计，长期以一代人60-80年来计。

 

　　主观的粗略判断未来住房价格的走向，短期高位震荡运行，中期有小幅下滑趋势，长期将保持轻微振幅的长期均衡。而长期均衡一旦达到，两限房政策的意义也将逐渐缩小，甚至可能存在一纸文件将其废除。（来源：阳光在线）