沈阳市房地产市场发展潜力分析-免费报告

沈阳市房地产市场发展潜力分析

2005-12-26　共有人次浏览文字显示：[ 大中小 ]

　　近年来，沈阳市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。房地产业作为民国民经济支柱产业，其发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用。特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，成了社会各界关注的问题。为此，我们从分析近十年的统计资料入手，对沈阳市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，以满足各级领导的决策需要，促进房地产市场保持协调健康发展。

　　一、沈阳市房地产市场的发展现状

　　近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及沈阳城市建设步伐的加快，沈阳市房地产市场呈现出投资高速增长，市场成交活跃，价格稳中有升的良好发展态势。

　　1、房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。2004年房地产开发完成投资342.6亿元，比1998年增长了8.6倍，年均增长45.8%。1998年—2004年，全市房地产开发新开工面积累计达到了3912.0万平方米，平均每年新开工558.9万平方米。施工面积也以年均28.9%的速度逐年增长，2004年达到2805.3万平方米，比1998年增长3.6倍；商品房屋竣工面积为806.1万平方米，比1998年增长2.4倍，年均增长22.5%，平均每年竣工房屋431.3万平方米。

　　在房地产开发投资中，商品住宅投资由1998年的20.1亿元增加到2004年的233.3亿元，增长了10.6倍，平均每年增长50.5%，比房地产开发投资增速高4.7个百分点；占房地产投资的比重由1998年的56.5%提高到2004年的68.1%，主导地位得到了进一步加强。2004年施工面积中商品住宅占71.1%，比1998年提高7.4个百分点；竣工面积中商品住宅占88.9% ，比1998年提高8.6个百分点。

　　2、购置土地大幅增长，土地价格不断攀升。1998年以来，沈阳市房地产开发购置土地面积逐年递增且增幅较大，7年中累计购置土地面积达2784.8万平方米，年均增长69.5%。1998年购置土地面积49.8万平方米，2004年增加到1181.1万平方米。在房地产开发购置土地面积大幅度增加的同时，土地交易价格也不断攀升，带动土地购置费上涨较快。据统计，2004年全市房地产开发企业土地交易平均价格由1998年的602元/平方米提高到971元/平方米，年均增长8.3%；土地成交价款由1998年的3.0亿元上涨到114.7亿元，年均增长83.5%。

　　3、商品房销售日趋活跃，价格稳中有升。1998年全市商品房实际销售面积仅有120.5万平方米，到2004年达524.3万平方米，增长3.4倍。1998年—2004年，商品房实际销售面积累计达到1730.4万平方米，年均销售247.2万平方米。其中住宅实际销售面积由1998年的99.1万平方米增加到2004年的489.0万平方米，增长3.9倍。

　　商品房的市场消费需求趋旺，带动了商品房价格的稳步上升。2004年，商品房实际销售平均价格为每平方米2911元，比1998年上涨了490元，年均增长3.1%。其中，商品住宅实际销售平均价格由1998年的2311元上涨到2004年的2852元，年均增长3.6%。

　　4、房地产二、三级市场良性互动，推动房地产市场健康发展。近年来，沈阳市在优先发展房地产二级（增量房）市场的同时，积极放开和培育房地产三级（存量房）市场，使沈阳市存量房市场交易日常活跃，进一步满足了不同消费群体的需要。而房地产二、三级市场的良性互动，激活了整个房地产市场。据统计，2004年存量房交易面积597.2万平方米，比1998年增长12.4倍，年均增长54.2%；交易金额117.5亿元，比1998年增长34.9倍，年均增长81.7%。二、三级市场的互为补充，消费者实现了“小房换大房，旧房换新房”的迫切愿望，形成了顺畅的住房梯次消费，推动了整个房地产市场的健康发展。

二、沈阳市房地产业发展产生的积极影响

房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展和人民生活水平的提高具有重要作用。

1、房地产业是推动经济增长的重要产业之一。据了解，2004年房地产业上缴各种税费约30亿元，占一般预算收入的28.0%，成为地方财政收入的新亮点。同时，由于房地产的建筑成本70%左右是材料消耗，能带动冶金、建材、化工、装饰材料、家电等50多个行业的发展，进一步促进了装饰、装修、物业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。

2、房地产业是拉动投资需求和消费需求的重要动力。2004年房地产开发完成投资342.6亿元，比1998年增长了8.6倍，年均增长45.8%，高于同期全社会固定资产投资13.8个百分点，占全社会固定资产投资的比重也由1998年的19.4%提高到了35.3%，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。房地产业是一个关联度高、产业链长的行业，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以间接拉动消费需求。目前国际上通用的房地产业的带动消费需求系数是1.34，按照2004年全市商品房销售额152.6亿元计算，带动社会整体商品销售额204.5亿元，成为拉动消费需求的重要动力。

3、房地产业是提高人民生活水平的重要途径。房地产投资的持续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设的发展，人们的居住条件得到极大改善，人民生活水平进一步提高。截止2004年末，全市实有住宅面积达8758万平方米，比1998年增加了2492万平方米，年均增长5.7%；居民人均住房建筑面积由1998年的16.16平方米提高到了21.55平方米。

三、沈阳市房地产市场未来发展的趋势

（一）房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔

1、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。1998年以来，沈阳市国民经济以年均12.2%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值（GDP）由1998年的938.8亿元增至2004年的1900.7亿元。从目前沈阳市经济走势看，未来几年沈阳市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动沈阳市房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。

2、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为沈阳市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。

3、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，沈阳市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。

4、较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外。据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利润率在15-20%，这就必然形成了房地产投资的内驱力。沈阳作为东北特大中心城市之一，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化竞争，获得更多利润。

（二）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大

1、消费升级转型带动住房改善型需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2004年，沈阳市城镇居民消费的恩格尔系数略低于40%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。1998年以来，沈阳市GDP和人均GDP增长均在10%以上；城镇居民人均可支配收入从4931元上升至2004年的8924元，年均增长10.4%；城镇居民人均储蓄存款也从11994元提高至2004年的22357元，年均增长10.9%。

2、城市化进程加快提供自动型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。2004年，沈阳市城镇人口占总人口的比重为64.3%。按照政府提出的每年要提高一个百分点城镇化的发展指标，到2010年将达到70%，在未来几年中，如果沈阳市人口自然增长率仍保持2004年的0.03‰，预计城镇人口净增加约40万人，以人均住房面积30平方米（小康标准）计算，每年就需要约200万平方米的住房。

3、危旧房改造产生被动型住房需求。近年来，沈阳市以“经营城市”为理念，以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。2004年，拆除各类危险破旧房屋172.2万平方米，其中住宅94.8万平方米。据了解，至2010年预计拆迁改造危旧房900万平方米，每年约150万平方米，按照1:2膨胀系数测算，每年要新建300万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。

4、人均居住面积偏低，主动型住房需求大。2004年，沈阳市城镇人均住房面积21.55平方米，虽比1998年提高了5.39平方米，但与全国平均水平24.97平方米相比，相差3.42平方米；在全国15个副省级市中位次偏后，居第9位。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以现有城镇人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要约440万平方米的住房。因此，潜在的主动型市场需求将为沈阳市住宅产业持续发展提供广阔的发展空间。

5、外向度扩大，需求多样化。随着外向经济的不断发展，越来越多国际资本注入沈阳，越来越多外资企业登陆沈阳，通过实施“金廊”工程，吸引一些金融、贸易企业落户沈阳，进而加大了对高档写字楼和商业营业用房的需求。在提升房地产质量和人气的同时，为沈阳房地产市场发展创造了良好的契机。

综上所述，沈阳市每年住房需求在940万平方米以上，按现在的开发比例推算，每年各类商品房屋需求可达1000万平方米，需求十分旺盛，开发潜力巨大。

（三）房地产价格稳中有升，未来前景看好

从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势，这为沈阳市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因：一是沈阳市房价与其他城市比相对较低，具有很大的上升空间，具有较强的增值潜力，房价的稳步上升将会增强投资者的信心。2004年，沈阳市商品房的平均价为每平方米2911元，明显低于深圳（6771）、广州（4537）和厦门（4146）等市，在15个副省级市中居第九位。二是沈阳市房价收入比逐年下降，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需求。相反，人们“买涨不买跌”的心理会刺激消费需求增加。2004年房价收入比为6.9，接近国际公认3—6合适水平。

（四）未来几年沈阳市房地产开发趋势预测

从沈阳市房地产开发业近十年的发展，我们不难看出，房地产开发业的发展是呈周期性螺旋式上升的。

从房地产开发投资发展速度曲线看，五年为一个周期。1997至2001年，前三年逐年上升，后两年回落，回落速度介于第一年、第二年速度之间。按此推算，2005年房地产开发投资发展速度将回落至122-148%之间，根据今年上半年投资完成情况，预计2005年完成投资420亿元，“十五”期间累计完成投资达1134亿元，年均增长45.7%。从房地产开发投资柱形图看，开发投资逐年攀升。运用回归分析方法推算，2010年房地产开发投资将超过1200亿元，“十一五”期间累计投资可达4000亿元，年均投资800亿元。

四、制约沈阳市房地产业发展的不利因素

分析表明，沈阳市房地产业发展后续空间巨大，但发展中存在的一些问题也不可忽视。

1、房地产企业迅速膨胀，企业素质良莠不齐。2004年底企业达到751家，比1998年增加458家。由于各开发商的能力与实力差距较大，部分企业存在规模小、经营差等问题。据统计，在751家企业中，三级以上的414家，占企业总数的55.1%；年内有开发项目的仅375家，占全部企业49.9%。可以看出，有些企业实际只是项目公司，而非真正意义上的房地产企业，给房地产市场的规范经营和管理带来难题。

2、自有资金不足，投资风险系数大。2004年，当年资金来源中，自有资金仅占23.0%，投资风险系数为0.77。虽然自有资金比上年增长1.5倍，占资金来源的比重也提高了6.0个百分点，但仍低于国家规定的35%，比例不尽合理，投资风险问题值得关注。作为资金密集型的房地产开发行业，需要大量的资金用于周转，自有资金不足，严重影响企业的竞争能力。

3、空置面积增长过快。据统计，2004年全市商品房空置面积达到447.1万平方米，比1998年增长2.8倍。商品房空置率虽逐年下降，但仍高达25.5%。空置商品房占压大量的资金，将直接影响企业的生产经营，甚至引发房地产泡沫与危机。从空置商品房构成来看，商品住宅所占比重最大，为86.5%。在空置商品住宅中，每套面积在150平方米以上的占41.77%，而每套面积在60平方米以下的仅占0.14%。商品住宅供求结构的失衡，造成空置面积增长过快。

4、物业管理水平不高。物业管理是与房地产业发展密切相关，房地产业要保持健康稳定的发展，必须有更高水准的物业管理服务与之相配套。但目前沈阳市很多房地产企业重开发轻管理，重收费轻服务，缺乏优秀的物业管理专家和队伍，许多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距，在一定程度上制约了房地产业的发展。

五、对策与建议

从上面的分析，我们不难得出这样的结论：沈阳的房地产业蕴藏着巨大的发展潜力，作为先导性的基础产业，具有广阔的发展前景。政府部门、房地产企业和社会各界要实行多方联动，密切关注开发中出现的热点问题，变不利因素为发展动力，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。

（一）实施品牌战略，促进企业规模化经营

沈阳作为老工业基地改造的重要城市，与沿海经济发达地区相比，房地产业起步较晚，行业集中度偏低，要采取措施扶持优势房地产企业，实施品牌战略，促其尽快做大做强，从而带动全市房地产行业的健康发展。同时，努力拓宽房地产企业融资渠道，扶持绩优企业上市发行股票，募集国内外资金，解决投资高速增长与资金不足的矛盾，增强房地产发展商的资本实力。

（二）提高有效需求，增进房地产市场活力

在提高居民收入的同时，积极引导商品房开发结构调整，关注中低收入家庭的住房需求，加大经济适用住房的建设力度，增加有效供给，满足不同层次居民的需求。同时，提高城市对外吸引力，增进外来需求，促进房地产行业的健康发展。

（三）加大监管力度，规范房地产市场秩序

一是加大监管力度，完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度等监管制度。二是继续整顿和规范房地产市场秩序，积极促进房地产中介和物业管理服务业的发展，要加速培育若干家规模大、运营成本低、管理规范的物业管理公司，提高物业管理服务业的社会化程度。

（四）采取积极调控措施，防止房地产泡沫形成

加强监测分析，建立完善房地产预警机制和信息发布系统，引导房地产开发理性投资和居民理性购房，使市场供求平衡，避免房地产市场大起大落。同时，采取相应措施，限制以投机为目的的土地交易和以转手套利为目的的土地交易等，严防房地产投机，防患于未然。

（五）内练素质外树形象，提高市场竞争力

面对激烈的市场竞争，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，增强发展实力，提高市场竞争力。要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档、豪华、大户型住宅，要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。

（六）加大信贷力度，形成住房梯次消费

金融机构应向中、低收入群体敞开大门，加大信贷支持力度。一要进一步改革公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系。二是要增加银行住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次需求。（来源：天贸钢铁网）

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