2005年上半年深圳市二手楼市报告——空间巨大-免费报告

2005年上半年深圳市二手楼市报告——空间巨大

2005-12-26　共有人次浏览文字显示：[ 大中小 ]

　　一、需求旺盛，涨幅上扬

　　2005年上半年，二手楼买卖仍是深圳房屋销售市场的一大热点。深圳二手楼市场继2004年的旺市，2005年需求依然旺盛，交易活跃，价格持续小幅上扬。

　　二手住宅方面，罗湖、福田、南山的仍然是主战场，三个区的成交量占全市总成交量的大部分份额，成交均价分别为6000元／平方米、8105元／平方米、6200元／平方米，成交主要以二房、三房为主。

　　据世华地产统计，2005年上半年，深圳二手楼交易价格总水平比上年上涨5％，涨幅高于同期商品房的价格涨幅，其中，二手楼住宅交易价格上升4％，商服物业（写字楼、工厂、商铺等）交易价格上升3％。从上半年两个季度二手楼交易价格总水平走势看，呈现逐季小幅上升态势，二手楼住宅和非住宅价格走势不一致，住宅物业两个季度的价格涨幅依次为6％、4％，商服物业的价格涨幅依次为2％、4％。

　　二、政策调控，楼市清流

　　2004年3月，深圳市政府整顿市容环境梳理行动的开展，使得市容、市貌得到净化和改善，许多积压空置商品房得到消化，二手楼市场也因此进一步活跃。

　　2005年3月16日，央行宣布上调个人住房贷款基准利率。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；并将房地产价格上涨过快的城市或地区的个人住房贷款最低首付款比例由20％提高到30％。

　　2005年4月4日，深圳市国土资源和房产管理局发布《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，发布“禁筹令”。深圳开发商迅速作出反应，陆续为客户办理全额退还诚意金手续。

　　2005年5月11日，建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作意见》。明确提出自6月1日后，个人购买普通住房不足2年转手的将全征营业税。

　　2005年6月1日，七部委政策实施。深圳二手楼市成交量应声萎缩三成，进入新政策的消化期。更多市民持币观望，20％的豪宅炒家退市。

　　在“地产新政”影响下下，规范市场、打击投机、健康发展成为全国楼市主流。深圳二手楼市更趋理智、冷静。

　　三、深圳楼市，无拐点

　　6月1日，成为今年上半年度深圳二手楼市的分水岭。

　　此前，深圳市场的运行平稳，二手楼成交宗数与去年同比呈小幅下跌状态，跌幅为2,成交单价与去年同比下跌状态，跌幅为2,成交面积与去年同比上升状态，涨幅为46％。

　　6月份起，调整营业税的政策正式实施，深圳二手市场明显发生变化。据世华地产6月1日至6月15日数据显示，截至6月19数据显示，世华地产一手楼市场的成交量和租赁成交数和以往相比均无太大的变化，但二手楼买卖的成交数量比以往有了较大幅度的下滑，尤其住宅部生意冷淡，成交数量仅为上月同比的65％。6月16日起，政策风浪波及力度逐渐小去，二手楼市开始恢复活力，成交数量与上月同比持平，略有下跌；其中商业部业务由于明确不受营业税政策影响而基本恢复活跃程度。

　　在全国一片“跌”声中，深圳二手市场在现实中显现出巨大的承受能力与发展空间。

　　四、户型变大，买家年轻

　　据世华地产成交数据统计，今年第一季度，世华地产住宅部成交数量比去年上升33％多，突破历史新高。第二季度的4、5月份比较活跃，每月成交逾600宗，成交户型也多二房、三房为主，占总数的80％，小户型与大户型的成交比例也由过去的4：6改变为3：7。豪宅市场方面，年前买家居多，成交量活跃，年后成交速度放慢。

　　6月1日，七部委《意见》正式实施。调整营业税的政策使得行情下跌，观望徘徊者居多，6月份上半月业务萎缩35％；下半月起，楼市各方接受政策，照常实行交易，房价也未因政策下调，保持平稳坚挺，但成交宗数仍未完全恢复至6月之前状态。

　　对于短期投资者来说，两年内普通住房转让将按售价全额征收营业税，从而减少了投资的利润空间。不少人因此选择了收益率高的长期投资产品，地段优秀、片区成熟的二手住宅，成为热点市场。如皇岗片区，往来与居住的香港人较所，租金回报率高，吸引不少投资客，成交价格也明显上扬。如金港豪庭，成交单价已由去年的8000升至9000多了，目前放盘的业主叫价已达到10000／平米；皇庭世纪，也涨至7000多／平米；皇御苑，租单非常活跃，单价达40－50／平米，租金回报很高。

　　此外，香蜜湖片区成为多次置业者的重点选择区域。香蜜山、熙园、水榭花都、香域中央等，楼盘质素高，环境及配套好，又是成熟的大型社区，成为成功人士换房时的首选。

　　而昔日热闹非凡的八卦岭却日渐冷清，成交量与过去相比少了很多。活跃了十几年的八卦岭在今天以“三多一少”著称：小户型多、投资者多、卖家多、用家少。很多人都搬移到居住环境好、社区配套好的南山、福田区其他地方。这也说明了深圳楼市的消费者对楼盘综合质素的要求已达更高层面，而市场信息透明度极高的深圳楼市，也满足了各方面的需求。

　　据世华地产调查显示，目前楼龄在5年内的物业最受欢迎，此类物业与楼龄在10年以上的物业相比，综合指标、户型、配套设备（如车位）等有明显改善。

　　另外，买家年轻化，也成为今年上半年的一大亮点。与过去两年相比，买家的平均年龄大多在30－35岁之间。而现在的买家们已渐显年轻之趋，23－33岁的买家已占55％以上。反映出深圳楼市机会较多，深圳人的消费能力已明显增强，吸引了更多人的投资和发展。

　　世华地产分析，深圳房价下调不大，深圳流动人口多，住房需求刚盛，楼市前景非常良好。

　　五、商服物业走势稳健

　　与住宅部相比，商业未受政策太大冲击。据世华地产今年上半年商业部成交数据显示，今年上半年商服物业买卖单与去年同比明显增多，由2成升至4成；其中自用和投资都有，投资型用途占总体的3／4,达7成多；客户大多看好地段及环境好、成交金额较大、收租集中的物业。在市场细分上，香港人普遍钟情地铺，因此回报率稳且高；而写字楼、厂房的客户以本地客为主，潮汕客居多。

　　商铺方面，投资回报率达8个点以上的商铺最为抢手，如华强北，人流集中，生意旺盛，租价均达1000元／平米（建筑面积）。而华强北的赛格广场，使用率为50％，即2000／平米（使用面积），价格虽然很高，但其已形成有效的销售效应，往来客源稳定，因此成交也非常之旺。东门商铺租价与华强北相同，但活跃程度大不一样，东门主要以服装销售为主，回报高的铺位，业主不舍得放，市场上流通的，大多成交不活跃，因而影响了成交数量。

　　此外，今年以来南山区商铺上升空间明显加大，租金上涨也很快，从去年的200／平方米升至今年的250－300／平米；其次是宝安的商铺，也逐渐为客户看好并集中投资。

　　写字楼方面，中心区交投两旺，成为最大热点。中心区价格上涨速度加快，租价已超过去年的80－85／平方米，如卓越、九洲创展及报业大厦等租价今年上半年已达110－120／平方米，售价也从去年的10000／平方米增至12000／平方米，涨幅颇高。客户选择中心区大多因其有清晰的CBD概念，地段佳，楼盘品质好。其次，租金平稳的车公庙，写字楼成交也非常活跃。

　　厂房方面，今年上半年呈现出三大主要板块：1、南山厂房。这一片区为世华地产所垄断市场，8成以上为世华所成交。世华地产南山同事熟悉当地厂房，且客源多，世华南山同事每人有超过10个厂房客户，只要有盘源放出，就会联系到大批的客户前来，因此形成垄断市场。加上很多南山客户是世华的老客户，投资回报率高，也加强了他们对世华品牌及服务的信心。2、泰然厂房。尽管其使用期1988年起开始，50年使用权，但其成交价格也一直处于上升势头。泰然厂房去年成交的最高价为3800／平方米，今年上半年已突破4000／平方米，并向4200／平方米攀升。3、天安车公庙厂房。车公庙的老厂房，如天经、天济、天发、天达大厦，今年上半年的成交均价已由去年的4500／平方米升至5000平米；有的投资客将其厂房整层买下，一分为二，按写字楼格局每100－200平方米为一个单位重新装修后出租，租金由装修前的30／平方米增至50－55／平方米，回报率很高，10年内就可收会成本。对很多电子、物流行业的小企业来说，车公庙物业管理费仅2－3元钱，且可自装空调，地段良好，租金不贵，很有吸引力。

　　世华地产认为，此次中央出台房地产相关政策，对商服物业很有好处。商服物业属于高端物业，非普通投资，动辄上百万元，且首付高达4成，与住宅物业相比需要更多现金流，满足高端客户的投资需求；其次，商服物业不受七部委《意见》之影响，2年内转让不受营业税限制；再次，商服物业回报率高，大多可达9％以上，大大超过住宅物业，能吸引部分投资住宅客，转入商用物业中；此外，深圳商服物业的租金非常理性和成熟，价格坚挺，作为重要的投资标准，高额的租金回报率一直以来是深圳的商服物业一大重要支柱。

　　世华地产认为，深圳二手楼市的投资潜力仍然十分巨大，三级市场继续走旺已是必然。(来源:深圳特区报)

文字显示：[ 大中小 ] 【编辑：报告在线】【TOP↑】