指数说明

 

　　编制对象:北京市区二手商品房

 

　　样本来源:北京中原所有在售房源

 

　　样本覆盖区域:样本覆盖北京9个城区,即朝阳区、海淀区、石景山、昌平、丰台、东城区、西城区、宣武区、崇文区。

 

　　发布内容：全市及各区域当期二手商品房报价、当期指数。

 

　　发布频率：每月

 

　　一、北京市二手商品房报价指数走势及分析

 

　　2006年8月北京二手商品房报价指数为138点，同2006年7月份的134点相比，上涨幅度为2.79%。2006年8月份北京二手商品房的报价为8016元/平方米，同2006年7月份相比，每平方米上涨218元。

 

　　分析8月份二手商品房报价上涨的原因，北京中原三级市场部研究人士认为，主要是受系列政策综合作用的结果。

 

　　1、从8月1日起开征个人所得税，在交易过程中卖方普遍将此部分费用转嫁给买方，无异于提高房价；

 

　　2、由于税费增加，再加之从8月19日央行进行第四次加息，表明利率进入市场化时代，未来还有再次加息的可能，购房支出成本增加，这些都加重了消费者的观望情绪，交易量虽有所下降，但这并影响业主对其房价报价走高的信心，主要是基于，国家出台系列政策的目的是为了进一步稳定房价，使其增幅有所趋缓并不是使其下降，在这一大趋势下，更奠定了业主对未来房价走高的决心，因此，报价有所上涨。

 

　　3、区域内一手房价格的不断上涨，为二手房业主的报价走高助涨力量；

 

　　二、北京市二手商品房区域报价指数

 

　　1、北京市各区域二手商品房报价指数

 

　　

 

　　通过上面对各区域监测数据分析可知：

 

　　8月份同7月份相比，除石景山地区报价呈下降趋势外，其它各监测区域二手商品房报价均呈稳中上升态势。8月同7月份相比，朝阳、昌平、丰台、东城四个城区二手商品房报价出现持平状态；海淀区上涨幅度为7.35%，西城区报价上涨幅度为1.16%；宣武和崇文两区域虽然在报价值上低于东城、西城，但从与7月份的报价比较来说，宣武和崇文两区的报价增幅最高，分别达到13.14%和11.39%，主要是受区域内供需关系决定。

 

　　2、朝阳区二手商品房报价指数分析

 

　　

 

　　区域特点及供需关系决定朝阳区各地段二手商品房报价有升有降

 

　　8月份同7月份相比，通过对朝阳区八大监测地段的数据分析可知，出现四升四降现象。安贞、燕莎、朝阳公园、CBD地区出现不同幅度地上涨，其中，CBD地区报价涨幅最高，达16.67%；亚运村、望京－花家地、朝阳东路、双井－劲松报价出现下降趋势，其中，双井－劲松地区8月份报价下降幅度最高达到19.14%。

 

　　朝阳公园地区和CBD地区不论是从报价数值还是增长幅度都处于高位运行状态，8月份这两大监测区域的报价指数分别为187点和196点，分析其原因，主要是由该地区内独一无二的区域特点决定。朝阳公园地区新建商品房供应量不多，再加上区域内生活环境良好，房屋品质较高，备受消费者青睐；而CBD地区商务氛围极其浓厚，配套设施齐全，其报价在全市也属高价位，但这仍挡不住人们在CBD区域购房的欲望，再加之区域内新建商品住宅量很少，这都在很大程度上助涨CBD区域内业主报价上涨的信心。

 

　　亚运村、望京、双井－劲松地区8月份环比7月份二手商品房报价出现下降，分析其原因：区域内新建商品房供应量较多，再加之公房量也有一大部分，而且公房大都属于免税房屋，上述区域内消费者购房可选择范围较大，而区域内二手商品房80%左右处于两税征收范围内，成交量受到一定影响，这在很大程度上抑制区域内二手商品房业主报价的走高。

 

　　3、海淀区二手商品房报价指数分析

 

　　

 

　　通过对海淀区六大监测区域分析可知，8月份环比7月份，除上地区域报价出现下降，降幅为7.5%，其它各监测区域出现全线飘红，其中，紫竹桥/公主坟地区涨幅最高，达18.71%。

 

　　政策联动效应助推紫竹桥、公主坟地区报价涨幅在海淀区最高，为18.71%

 

　　紫竹桥、公主坟地区从区域内房屋属性来看，公房量占比较大，而根据税收优惠政策规定，公房有大部分处于免税状态，由此，也就吸引更多消费者将目光投向区域内公房，导致公房价格上涨较快，而与公房相比较，这两大区域内二手商品房上市供应量较少，另从户型设计、小区配套设施考虑都要优于同区域内公房，虽然二手商品房普遍要支付营业税和个税，但依然未挡住房屋业主报价走高的信心，随着公房的价格上升，二手商品房报价也水涨船高。

 

　　区域宜居性及供应特点决定万柳地区报价在8月份最高，达到11990元/平方米

 

　　8月份万柳地区报价最高，每平方米达到11990元，环比7月份上涨10.16%。分析其原因，主要跟万柳区域特点和供应量有着至关重要的关系。

 

　　1）区域特点决定。万柳地区环境优越，配套齐全，教育人文氛围浓厚，堪称独一无二的生态宜居区；2）区域内无新增商品住房，更加凸显二手商品房的珍贵，供需比严重失衡；

 

　　4、丰台区二手商品房报价指数分析

 

　　

 

　　在对丰台区的三大监测地段的数据分析中可知，8月份环比7月份丰台区二手商品房报价变化幅度不大，方庄地区出现小幅增长，涨幅为1.72%，而马家堡、六里桥地区则出现微幅下调，降幅分别为1.71%和0.93%。

 

　　分析其原因，主要是：

 

　　1）方庄作为北京最早的社区，区域内配套设施齐全，房屋品质较高，需求量较大；另外，区域内新建商品房量较少，更加凸显区域内二手商品房供需比紧张，直接导致区域内二手商品房报价有所上涨；

 

　　2）8月环比7月，马家堡、六里桥地区二手商品房报价出现略有下浮，分析原因，主要是受区域内房屋特点及区域特点决定。马家堡地区新建商品住宅多，上市量集中，对该地区二手商品房市场无形中造成一种冲击，消费者在此区域内购房可选择余地很大，这使得区域内二手商品房业主报价走高防线有所击破；六里桥地区的报价8月环比7月有所下降的原因，主要是该地区的宜居性稍差，区域内人群复杂，六里桥长途车站在带来交通便利的同时，也带来了环境差、不安全、噪声大的弊端。

 

　　5、中心四城区、石景山、昌平区二手商品房报价指数对比分析

 

　　

 

　　通过对中心四大城区的数据监测可知：

 

　　1）从报价值上来看，东城、西城仍处高位，报价指数分别为164点和175点，但8月环比7月， 这两大城区变动不大，东城区持平，西城区涨幅为1.16%。主要跟独特地理位置、交通、配套设施齐全，另外，东城、西城两区内新上市商品住宅稀缺，更彰显区域内二手房弥足珍贵，但这两区域房屋价格过高，房价可承受范围内的消费者较少，由此也在一定程度上制约了东城、西城两区域房价的过快上涨；

 

　　2）8月环比7月，宣武和崇文两区域的二手商品房报价涨幅明显，宣武区增长13.14%，崇文区增长11.39%。分析原因，主要是：宣武和崇文两区地理优越，在二环以内，交通、配套设施齐全，另同东城、西城相比，宣武和崇文两区二手商品房上市量多且价格低于东城、西城，以致于使得有意于在中心城区购房的消费者将目光投向宣武和崇文两大区域，需求量大幅增加，进一步助涨业主报价不断走高。

 

　　

 

　　通过对石景山和昌平两大区域数据监测可知，8月份环比7月份，昌平区二手商品房报价持平，石景山地区报价却出现下降，降幅为5.71%。

 

　　分析原因如下：

 

　　石景山地区公房量较大，占到60%以上，且这部分公房大都处于免征营业税和个税的状态，消费者购房支出成本减少，由此带来石景山地区公房交易量大幅上升。而大部分二手商品房则由于营业税和个税的征收，支出成本增加，从而制约了区域内二手商品房的上市交易，这些对于区域内二手商品房业主的心理影响较大，报价不断走高的心理防线有所击破，使得8月份环比7月份石景山二手商品房报价有所下降。

 

　　三、9月二手商品房报价指数预测

 

　　综上所述，北京中原三级市场部研究人士分析认为，8月份受到征收个税以及央行第四次加息的影响，消费者仍处于观望态势，但消费者基于对未来房地产价格继续走高的预期，8月份环比7月份业主报价有所上涨，但涨幅不大，为2.79%。9月份进入传统意义上的“金九”，但由于受到系列政策余震的影响，8月份暂且处于“冷冻”的部分购房需求，其松动的可能性不大，从而影响到9月份二手房成交量，“金九”的光环将会暗淡许多。但对于9月份的业主报价趋势来说，9月份会处于稳定阶段，具体到不同的区域由于其区域特点不同会呈现涨跌不一现象。

 

（以上表中数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）