1.二手房交易市场火热，价格创新高。

 

　　第三季度上海二手房指数仍然处于近年来的高位，其中8月份上升了110点，涨幅又创新高。二手房的成交均价接近20000元/平方米，比二季度增长约23%。2006年5月“国六条”政策颁布后，不少在建项目为了调整自己的供应结构导致市场上供应量不足，影响了住宅市场的有效供给。消费者便将主要目标锁定在存量二手房市场，二手房暂时成为了市场主力。

 

　　虽然第三季度央行又连续三次调高存贷款基准利率，并在季末提高了第二套房贷款首付，对于购房者的贷款压力有所加大，但由于潜在购房者对市场早有预期，这些并不会影响其购房的决策。二手房由于其区位较新建商品住宅有优势，市场自住需求和投资需求仍较为旺盛，全市二手房成交价格出现大幅度的攀升，在高端房源成交增多的带动下，二手房总成交金额大大增加。

 

　　受轨道交通市政建设的影响，第三季度浦东新区老工房价格平均涨幅达到7%以上，居于全市前列。尤其是罗山板块和上南板块在7月份出现较大幅度的上涨，涨幅分别为10.44%和8.67%。其他区域板块由于自身规划的调整和市政建设的带动，也出现了不同程度的上涨。

 

　　2.上海存量住宅出租市场延续上升趋势。

 

　　上海存量住宅租赁价格第三季度继续逐月上升，上升幅度维持在2%左右。9月份排在租金涨幅前列的是普陀、浦东和长宁。其中高档商品房租金保持原有的稳定状态，黄浦、静安、徐汇租金略有下探，这是由于近期中心区域的高档房源放租较多，而高端租赁的受众较为固定且较少，因此租金暂时出现下跌。

 

　　一般商品房租金维持了近期以来的缓步上升趋势；售后公房租金则由于其不断增加的稳定客源始终保持优异的表现，9月涨幅创近期新高，成为整个上海租赁市场的主力。第三季度上海存量住宅低端房源成交速度的加快以及租金的快速上扬，带动了整体租赁市场趋热。

 

　　区域市场分析

 

　　1.郊区成为市场供应主力，静安区供应面积增幅最大。

 

　　第三季度在全市各区县供应面积中，闵行、宝山、南汇和松江处于前列，其中闵行区供应面积占全市总供应面积的15.8%，占据首位，反映出目前市场供应主力还是集中在郊区一带。静安区和虹口区供应面积环比增幅最大，静安区甚至达到了3038%的增幅，这跟开发商借销售旺季之时集中放盘有关。

 

　　2.成交仍然集中在郊区，崇明环比增幅最大。

 

　　第三季度，松江区、闵行区和宝山区的成交面积均占到全市各区县成交面积的10%以上，一方面由于这些区域拥有充足的供应量，另一方面相对市区来说，这些区域的价格也具有很大优势。在成交面积环比涨幅中，崇明和南汇分居前两位，反映出该区域目前正开始受到购房者的关注。

 

　　3.市中心区域价格上涨幅度仍然较大，郊区微涨。

 

　　第三季度，上海全市各区县中除了闵行区和崇明县外，成交价格环比均出现不同程度的上涨，其中长宁区涨幅最高，为33.5%；其次为徐汇区(22.2%)；杨浦区由于新江湾城的开发建设和五角场城市副中心的日益完善，其商品住宅价格涨幅也迅速上升为第三位(21.8%)；其他市中心区域基本涨幅都在10%以上。这也决定了郊区商品住宅成交量的上升。（来源：新浪华东房产）