“不平凡”的２００７年给中国楼市留下浓重一笔，宏观调控政策一波紧似一波，当最终流入２００８年的时间河流，调控威力将由此前深海的低调酝酿演变成近滩的强大冲击。

 

　　回顾２００７年，楼市调控内容包括旧政的推进(如７０－９０政策等)、新政的出台(如二套以上购房提高信贷门槛等)，以及还未出台的新政的预热与空转(如物业税等)。

 

　　虽然组合拳仍然没有阻挡２００７一骑绝尘的房价上涨之势，但时至年终，人们已经分明感到了楼市寒冬的气息。一些由强大的政策后劲导致的调控效果正在显现出来。专业人士预测，随着住房结构调控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏观调控效果将在２００８年进一步显现。

 

　　房产分析师认为，２００８年后续政策主要方向将从改善供应结构、打击囤地、税收等三个方面进行，抑制高端物业需求和投资需求是持续的调控目标。其中，改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，市场供应向保障性住房倾斜。

 

　　根据结构调控总方针，廉租房(户均５０平方米)、经济适用房(户均６０平方米)，以及９０平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入人群的居住要求。而在土地总体供应趋紧的提前下(即保持１８亿亩耕地红线)，新增商品房用地，主要是大于９０平方米以上的住宅项目用地将被进一步压缩。

 

　　由此，２００８年楼市结构将进一步明确为中小户型为主，其中９０平方米以下住宅项目的土地、价格、分配受政府管控，面对市场主力消费群体，受到国家税收及信贷的鼓励；市场化部分，主要是大面积高档商品房部分面临高地价、高税赋。因此，有分析人士认为，在税收方面，明年或将进一步对大面积高档商品房征税，而存量的成片土地升值空间较大。

 

　　打击囤地方面，这一政策是激活存量土地，加大住宅供应的重要资源，也是政府重要调控职能之一。但专家表示，因地方政府部门极有可能继续固有的行政思路，从地方利益出发，继续在这一领域的“消极怠工”做法，因此打击囤地的行政效果很可能难有较大突破，对供给增量的释放作用不大。

 

　　至于今年热议的物业税，房产分析师认为，因为涉及税基、税率、征税对象、征税依据、商品房存量和增量、物权，是否要评估，由谁评估等多方面的环节，出台的概率和时间很难判断，目前专家仍倾向于认为出台物业税的可能不大。

 

　　房价

 

　　让人扼腕叹息的坚挺房价，在２００７年将要结束时终于有了些许松动。１２月２０日，国家统计局和发改委公布１１月７０个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨１０．５％，涨幅继续比上月高１．０个百分点，但环比涨幅已经比上月低了０．８个百分点。

 

　　从各地反馈的信息来看，广州房价１１月降幅近１０％，成交量大幅萎缩，同比下降４１．１％。深圳１０月份新房均价较９月下跌约一成。多数此前房价涨幅较快城市传出交易量缩水，甚至房价下降的消息。而万科董事局主席王石公开表示，购房者可以考虑在３至４年后买房，因为目前楼市价格高企、品质一般的局面确实已经十分明显。

 

　　而此前，２００７年一直被房地产从业者看作疯狂的暴富之年，尤其是５月之后。从２００６年１月到去年４月，全国房屋销售价格指数涨幅一直在５．５％左右波动，但到了５月，房价走势如脱缰野马，直线上升。１０月涨幅达到９．５％，接近２００５年最高点。到１１月，涨幅破１０．５％。这一趋势和社科院专家在年初预测的５％左右形成了巨大反。去年前１０个月，房价增长超过５０％。

 

　　但是，根据最近两个月的市场情况，专家预测，２００８年房价不大会重演去年的脱缰之势，而是重回稳定，甚至在第一季度可能出现一定范围的调整。

 

　　多种迹象在印证这一预测。２００７年１２月３日至５日，中央经济工作会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。房地产行业受到的资金压力首当其冲。另外，市场存量土地的激活将进一步增加市场供给，缓解供需矛盾。有机构估算，市场存量土地最多可满足４至５年房地产开发需求。

 

　　“住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政策关注和调控压力增大，全国住宅房价涨幅将有所放缓。”有专家表示。但阻止其出现大幅下跌的动力同样存在，即人口红利和真实消费需求持续存在、经济持续景气，以及财富效应的体现等。

 

　　供需博弈

 

　　市场中的供应与需求的博弈无时无刻不在进行，特别是对于持续调控中的中国楼市，供求格局的变化更因左右着房价趋势而备受业内重视。在业内人士看来，一系列调控政策对楼市供需双方造成了影响，但在目前“胜负未分”的情况下，房价转折与否也依然是“雾里看花”。

 

　　对于供给方，政府源头性的控制似乎不会改变短期供应的量价格局。专家指出，尽管开发商面临销售量萎缩、资金链紧绷的局面，但面对当前房价还在继续上涨的局面以及持续看好的心理，许多开发商不愿损失“捂盘”可以带来的超额收益。

 

　　不过政府频频出台政策以从源头上抑制房价，如规范土地出让使政府能够根据市场需求更加快速、适时地供应土地，并缩短建设周期；对土地出让金缴纳时间的缩短，则是期望地价能随着土地市场上的资金缩水而逐渐回落；而保障性住房的加大投入和管理，无疑是对房价回落最直接的一剂“强心针”。

 

　　对于需求方，眼下的观望氛围无疑对市场预期影响很大。专家表示，目前在一手房市场上，低总价、小户型房源依然销售良好，因为购房者以首次置业者为主，加息和房贷新政对其影响不大；一些高端产品还好，因为此类项目一次性付款或首付比例本来就很高；影响较大的则是一些中高档项目，因为新政对改善型需求和资金不是很充足的投资者影响较大。同时，二手房市场受新政的影响似乎更明显，呈现出“量缩价平”的趋势。

 

　　信贷

 

　　从国家公布的数据来看，去年房价是历史以来上涨最快的年份。如果从居民所感受到的房价上涨情况来看，各地房价上涨可能会比这些公布的数字还要高。国家统计局公布表示，去年房价指数节节攀升，特别是到１０月份房屋销售价格上涨９．５％。又如深圳三季度房价上涨达２０．２％，而北京、宁波和杭州上涨幅度也都超过了１０％。

 

　　与此同时，从２００３年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平。从２００３－２００６年全国各项贷款分别增加了２７７０３亿元、１９２０１亿元、１６４９３亿元及３０６５７亿元，同比增长分别为２１．１％、１２．０７％、９．２６％、１５．７５％。至２００７年９月末，全国商业性房地产贷款余额４．６２万亿元，特别是居民购房贷款余额２．８６万亿元，比年初增加５９２４亿元。

 

　　大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、楼市价格不断上涨。正是在上述的背景下，政府明确地提出了从紧的货币政策，且主要表现央行主要将从两个方面入手：一是控制流动性过剩，抑制信贷过快增长；另一个方面就是加大汇率弹性，进一步放开汇率波幅。业内人士预测２００８年的银行信贷规模最高量不会大于４．２万亿元。

 

　　业内人士表示，今年银行除了会对房地产企业的贷款在总量上加以控制外，还会严格地控制贷款的发放节奏。

 

　　根据去年各家银行的中报显示，多家银行的存贷比都已逼近了监管的上限，如中信银行人民币存贷比为７３．６９％、民生银行为７２．２％等，个别银行的存贷比当时甚至已经超过了７５％的监管红线。

 

　　年底之前，由于贷款额度已经基本用完，大部分商业银行贷款额度紧张、甚至无钱可贷的状况也成了公开的秘密。造成这种情况的主要原因就是去年商业银行普遍贷款增长过快，而在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取连续上调存款准备金率等系列紧缩措施下，紧缩政策的累积效应开始显现。

 

　　今年银行对房地产企业的另外一个调控思路就是从开发贷款的利率着手，即房地产企业的贷款利率会在基准利率的基础上进行一定的上浮。银行人士透露，房地产企业的贷款利率上浮比例可能会在１０％－２０％之间。银监会某负责人曾透露，房地产企业贷款总量和利率调整的最终方案，将会在农历鼠年春节以后推出。

 

　　保障

 

　　“攻城为下，攻心为上。”《孙子兵法》的这句名言描述了去年并预示着今年保障性住房政策落地，带给楼市供需双方心理上的暗示和角逐。特别是，不久前建设部增设的住房保障与公积金监督管理司，更加重了保障性住房的砝码，形成对普通商品房的冲击。

 

　　“与其说是调控市场，不如说是调控政府。”中国指数研究院副院长陈晟认为，建设部增设住房保障司的意图非常明显，从中央政府层面建立起保障性住房管理机构，并且监管、调研各地方政府落实保障性住房政策，确保保障性住房强势推进，不打折扣。

 

　　经过十几年的探讨、摸索和反思，社会各方已经明确认识到住房保障机制建立的必要性。特别是２００７年８月，随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》浮出水面，在某种程度上给在市场化的单行道上一路飚升的房价在人们心理上踩了一脚刹车。随之而来的是相应的政策法规在年底落地，以《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项办法为代表保障性住房管理的出台，让低收入家庭吃了一颗“定心丸”。

 

　　实际上，在中央政府建立住房保障机制的同时，各地的细化政策正纷至沓来。以北京为例，不久前相关负责人表示，将通过“配租”的方式增加廉租房房源，并且在商品房配建两限房或廉租房的基础上，还将增加配建经适房的商品房地块供应。

 

　　此外，中央政府在住房保障方面的多项政策正在形成合力。如双限房的供应、公积金制度、住房补贴，以及各种对自住性住房的保护性金融和信贷政策倾向，都将抑制化解商品房“单核市场”时代的房价单边上涨之势。２００８年，保障性住房政策必将深层次填补和平衡房地产市场需求量。

 

　　还有以增加中小户型普通商品房建设的９０平方米占７０％为引导的住房结构调整，虽然今年让人们最为关注的“７０－９０政策”的实施效果及其对房价的影响并不如人意，但随着政策进一步落实，将使自住性住房的供需结构矛盾得到缓解，并有助于“夹心层”住房问题的解决。（来源：新华网）