全国房地产行业2007年2季度报告
[名 称]: 全国房地产行业2007年2季度报告
[出版时间]: 5月/8月/11月/次年2月
[机 构]: 联创思达
[订购价格]: 1000元/季 3500元/年
[传真订购]: 010-64980287下载 订购合同
[出版时间]: 5月/8月/11月/次年2月
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[咨询电话]: 010-64986059 68444499
［内容简介］
国务院六部门去年已联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，以规范房地产市场外资准入和管理，但少数地区仍存在一些问题。为此，《通知》在进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜作出了规定。
《通知》虽然文字不多，但体现出的“限外”态度较为严厉。如要求严格控制外资投资高档房地产，任何由地方自行审批的房地产投资项目必须上报商务部备案等。不过，这次的通知没有更深的影响，主要还是希望外商投资内地房地产能先“落户”，鼓励长期投资而非短期投机。
而与此同时，频繁的限外政策也促使国内房地产金融趋势发生了一些微妙改变。从房地产融资的角度看，内地房企的境外融资难度可能会增加。这主要体现在两个方面：一是房企境外上市之路更为坎坷；二是房企借助物业上市套现的变数增多。
土地利用计划继续紧缩，再次彰显了国家通过土地政策调控房地产市场，抑制房价涨幅过高的政策意图。
国土资源部通过土地调查，全面查清全国土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，并为下一步制订土地政策、合理确定土地供应总量、落实土地调控目标提供了重要的参考依据。
此次土地调查将重点摸底农村土地权属。目前，我国农村土地权属制度上存在着土地产权虚设、权利不明等问题，从而导致土地利用上缺乏约束机制。比如，法律规定农村土地属农民集体所有，但实际上农民集体土地所有是空有其名。土地权属关系模糊，是农村经济关系理不顺的重要因素。经过调查，农民的土地权益相应的可以依法明确下来。同时，城镇土地调查也将使大量违规违法用地行为曝于阳光之下。
此次八部委组织检查的范围相当全面，包括房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况，以及房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为；此外，还将对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。八部门《通知》无论是从参与部门还是整治内容，都表明房地产交易秩序专项整治今年将进入一个新的阶段。特别是审计署和监察部的加入，代表着房地产市场秩序整治将与房地产反腐工作结合起来，成为落实国家宏观调控政策的重要一环。
根据联创思达评级理论开发的信贷环境五因子评级模型，可以得出2007年2季度全国房地产行业处于黄色Ⅰ，即“视情况进入”级别。
〖 目 录 〗
〖 目 录 〗
报告摘要 2
目 录 3
图 表 6
表 格 7
第一章 行业季度综述 8
第一节 全国宏观经济季度运行概况 8
一、2007年上半年GDP情况 8
二、2007年上半年固定投资资产完成情况 9
三、2007年上半年工业增加值状况 10
四、2007年上半年社会消费品零售状况 11
五、2007年上半年消费者价格指数状况 12
六、2007年上半年国民收入状况 13
七、2007年上半年对外贸易状况 14
八、2007年上半年卡斯特景气指数状况 15
第二节 行业季度运行简况评述 16
一、2007年上半年房地产开发投资完成情况 16
二、2007年上半年国房景气指数状况 18
三、2007年上半年全国商品房建筑与销售状况 19
四、2007年上半年房地产、土地开发与销售情况 19
五、2007年上半年房地产开发资金来源情况 21
第三节 重点地区动态分析 22
一、广东房地产市场运行情况 22
（一）房地产投资 22
（二）土地开发与购置 25
（三）商品房建设 27
（四）商品房交易 28
（五）商品房供需比 30
（六）二手房交易 32
（七）商品房空置 33
二、北京市房地产市场运行情况 34
（一）房地产开发运行情况 35
（二）房地产市场价格变动情况 37
（三）房地产开发项目资金来源情况 38
三、浙江房地产市场运行情况 39
（一）房地产销售明显回暖 39
（二）企业家信心增强，土地购置面积增幅继续回升 39
（三）住宅投资增幅有所回落 39
（四）经济适用房新开工面积大幅上升，房地产结构有望进一步改善 39
四、吉林省房地产市场运行情况 40
（一）开发投资大幅攀升 40
（二）商品房供销两旺 40
（三）资金到位良好 40
（四）空置面积下降 40
五、江西省房地产市场运行情况 41
（一）房地产开发投资保持稳定增长 41
（二）住宅投资比重明显上升 41
（三） 经济适用房建设步伐加快 41
（四）商品房空置面积增幅回落 41
第二章 行业热点、主要问题及对策 42
第一节 行业政策热点 42
一、【商务部】严控外商投资高档房地产 42
二、【国土资源部】2007年全国土地利用计划 43
三、【国土资源部】六项措施深化土地市场治理整顿 43
四、【国土资源部】土地调查摸底农村土地权属 44
五、【国土资源部】第二次全国土地调查正式进入准备阶段 45
六、【八部委】联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》 46
七、【建设部】印发《建设部稽查办公室2007年工作要点》 47
五、【国税总局】房地产开发企业土地增值税清算 48
第二节 行业季度市场热点 49
一、2007年上半年房地产市场运行的基本情况 49
二、2007年上半年房地产运行存在的问题 52
第三节 行业焦点问题及对策——外商投资房产 55
一、外商投资房产渐倾向二、三线城市 55
二、一季度房地产行业利用外资增长154% 55
三、我国加强对外商直接投资房地产业的审批和监管 56
第三章 行业发展趋势 58
第一节 整体发展趋势 58
一、建设部批准８个国家住宅产业化基地 58
二、开发区遍地开花得到初步遏制 58
三、外资房地产十强资产规模年增25％ 59
第二节 市场供需形势分析 60
一、高房价助推业绩 房地产行业预期仍向好 60
二、北京上半年与去年同期少卖住宅350万平方米 60
三、上半年全国房地产开发投资增长28.5% 62
第三节 价格走势分析 64
一、房屋销售价格同比上涨6.3% 64
二、土地交易价格同比上涨13.5% 64
三、房屋租赁价格同比上涨2.5% 64
四、物业服务价格同比上涨0.3% 65
第四章 全国房地产行业投资价值分析 67
第一节 行业投资环境与策略分析 67
一、房地产行业盈利能力大幅提升 67
二、主营成本和期间费用控制得当 68
三、行业快速增长导致现金供应紧张 68
四、预收帐款、存货增长保障未来业绩增长 68
五、偿债风险略有降低 69
六、房地产行业投资策略 69
第二节 行业季度信贷营销机会指引 69
一、项目名称：天津航天城项目 69
二、项目名称：连云港高等师范学校新校区教学楼项目 70
三、项目名称：海航集团新华航空公司基地（一期）工程 71
第三节 联创信贷环境五因子评级 73
图 表
图1 2007年上半年GDP情况 8
图2 2007年上半年固定投资资产完成情况 9
图3 2007年上半年工业增加值状况 10
图4 2007年上半年社会消费品零售状况 11
图5 2007年上半年消费者价格指数状况 12
图6 2007年6月消费者价格指数状况 13
图7 2007年上半年城镇居民人均可支配收入状况 13
图8 2007年上半年农民人均可支配收入状况 13
图9 2007年上半年对外贸易状况 14
图10 2007年上半年卡斯特景气指数状况 15
图11 2007年上半年房地产开发投资增长情况 16
图12 2007年上半年国房景气指数状况 18
图13 固定资产投资、房地产投资比例 23
图14 广东按物业用途完成开发投资比例 24
图15 广东各类物业完成开发投资同比增长 24
图16 广东房地产资金来源比例 25
图17 广东土地开发与购置对比 26
图18 广东省近年上半年土地开发、购置、单价走势 27
图19 广东商品房建设数据 28
图20 广东房地产交易同比增长 29
图21 广州、深圳房价交易 30
图22 广东商品房、商品住宅供需走势 31
图23 广东二手房价格走势 33
图24 广东商品房空置变动状况 34
图25 房地产开发投资增幅趋势图 单位：% 35
图26 房地产开发面积增长趋势图 单位：% 36
图27 房屋销售价格指数趋势图（同比） 单位：% 37
图28 新建商品住宅与二手房住宅销售价格指数趋势图 单位：% 37
图29 1-6月房地产开发本年资金来源结构表 38
表 格
表1. 2007年1-6月各地区房地产开发投资情况 16
表2. 上半年全国商品房建筑与销售状况 19
表3. 上半年全国商品房建筑与销售比上年同期增长状况 19
表4. 2007年1-5月房地产、土地开发与销售情况 19
表5. 2007年1-6月房地产开发资金来源情况 21
表6. 完成开发投资增长数据表 22
表7. 按用途完成开发投资数据表 23
表8. 房地产资金来源基础数据表 25
表9. 土地开发与购置数据表 25
表10. 近年开发与购置土地状况 26
表11. 各类商品房建设数据表 27
表12. 房地产交易数据表 28
表13. 供需比(竣工面积/销售面积)数据表 30
表14. 近年商品房供需比数据表 31
表15. 近年商品房供需比数据表 31
表16. 二手房交易数据表 32
表17. 房地产空置数据表 33
表18. 2007年二季度全国70个大中城市房地产价格指数 65
表19. 投资项目1 69
表20. 投资项目2 70
表21. 投资项目3 71
［机构简介］
北京联创思达投资咨询有限公司（以下简称联创思达）是一家专业提供行业产业咨询、投融资和财务数据库等服务的新型咨询机构。其前身为国家发展与改革委员会于1999年创立的北京中经通投资咨询有限公司。公司致力于在信息时代为中国各大银行和各大企业提供最为全面和专业的行业咨询、投融资、财务数据库、风险控制、财经资讯等服务。 联创思达与国家发改委、国资委以及国内大多数省（市）发改委有密切的业务合作关系；与数十家国内著名的产业协会、政府主要职能部门有定期的信息交流；公司管理团队、研发核心均由国内外专业人士组成。强大的政府背景资源、畅通的信息采集渠道、丰富的专家资源和精益求精的专业精神保障了联创思达公司强劲的发展潜力。 至今，联创思达已为国内外大多数银行、企业提供了优质化的服务，如国家开发银行、中国银行、中国建设银行等，公司高质量的产品和一系列优质服务赢得了客户的充分信任与好评。
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