山东省房地产行业2007年第四季度研究报告
[名 称]: 山东省房地产行业2007年第四季度研究报告
[出版时间]: 2008年2月
[机 构]: 银联信
[订购价格]: 1600元/季 电子版：5800元/年 印刷版：4800元/年
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[咨询电话]: 010-64986059 68444499
［内容简介］
第一章 2007年四季度山东省房地产行业经营环境分析 11
一、四季度山东省经济发展情况分析 11
1、工业生产保持平稳较快增长 11
2、工业企业效益继续提高 11
3、固定资产投资步入理性发展轨道 11
4、消费品市场亮点纷呈 12
5、对外贸易增势良好 12
6、财政金融保持稳定运行态势 12
7、金融运行较为平稳 12
8、市场价格结构性涨幅较高 12
二、四季度山东省各地市经济运行情况分析 13
1、济南市经济运行分析 13
2、烟台市经济运行分析 15
3、青岛市经济运行分析 16
三、四季度信贷金融环境分析 18
1、11月份新增贷款显著放缓 18
2、信贷紧缩或将延续 19
第二章 2007年四季度山东省房地产投资情况分析 20
一、四季度山东省房地产开发完成投资情况 20
1、山东省房地产完成投资情况分析 20
2、山东省房地产开发季度完成投资情况 21
二、四季度山东省房地产投资结构分析 23
第三章 2007年四季度山东省新建房销售情况分析 24
一、四季度山东省房地产销售面积分析 24
二、四季度山东省房地产销售额分析 25
三、四季度山东省房地产销售价格分析 27
1、全国房地产销售价格指数 27
2、山东省部分城市房屋销售价格指数分析 29
3、山东省各类新建房产平均价格状况 29
第四章 2007年四季度山东省新建房屋供给情况分析 32
一、四季度山东省土地购置及开发情况分析 32
二、四季度山东省房地产新开工面积分析 34
三、四季度山东省房地产竣工面积分析 35
第五章 2007年四季度房地产行业及金融政策分析 38
一、中央经济工作会议对行业影响分析 38
1、中央经济会议内容 38
2、中央经济会议的影响分析 38
二、央行2007年度第六次加息 39
1、本次加息的四大特点 40
2、加息对市场的影响 40
三、国家税务总局计划推出房地产模拟评税试点 41
1、物业税的内容 41
2、物业税开征意义重大 42
3、物业税短期内对房地产行业影响微小 42
四、《外商投资产业指导目标（2007修订）》颁布 43
1、政策内容 43
2、政策影响分析 43
五、四季度土地政策分析 45
1、三部委联合发布土地储备管理办法 45
2、国务院常务会议研究节约集约用地问题 46
3、解析《关于促进节约集约用地的通知》 48
4、土地出让金七成将用于保障房 50
六、四季度住宅政策分析 51
1、《经济适用住房管理办法》发布 51
2、财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》 52
3、央行、银监会统一“二套房”认定标准 54
4、建设部要求各地公布住房建设建设计划时间表 55
七、行业政策导向预测 58
1、保障性住房将被优先发展 58
2、抑制投机需求，鼓励自住需求 59
3、调控政策越多，房地产行业愈能健康发展 60
第六章 2007年四季度山东省房地产行业各细分市场分析 61
一、山东省土地市场分析 61
1、山东省土地市场长期供需分析 61
2、山东省土地市场短期供需分析 62
二、山东省住宅市场分析 64
1、山东省住宅市场长期供需分析 64
2、山东省住宅市场短期供需分析 66
三、山东省办公楼市场分析 68
1、山东省办公楼市场长期供需分析 68
2、山东省办公楼市场短期供需分析 70
四、山东省商业营业用房市场分析 71
1、山东省商业营业用房市场长期供需分析 71
2、山东省商业营业用房市场短期供需分析 74
第七章 2007年四季度辽宁省各地市房地产行业分析 76
一、济南市房地产市场分析 76
1、济南市土地市场分析 76
2、济南市住宅市场分析 80
3、济南市办公楼市场分析 82
4、济南市商业营业用房市场分析 84
二、青岛市房地产市场分析 87
1、青岛市土地市场分析 87
2、青岛市住宅市场分析 88
3、青岛市办公楼市场分析 90
4、青岛市商业营业用房市场分析 92
第八章 2007年四季度山东省主要房地产企业经营情况分析 95
一、烟台华联发展集团股份有限公司（园城股份） 95
1、园城股份公司介绍 95
2、园城股份的土地储备情况 95
3、园城股份的发展战略 96
二、青岛海尔房地产开发投资有限公司 97
1、海尔地产企业概况 97
2、海尔地产的战略优势 97
3、海尔地产的主要项目 98
第九章2007年四季度山东省房地产行业投资项目分析 100
一、青岛国际金融广场工程 100
二、潍坊市疾病预防控制中心工程 101
三、新船重工有限公司厂前区工程 102
四、青州国际酒店项目 103
五、烟台世贸酒店（五星级）及商务公寓楼项目 104
六、山东省博物馆新馆工程（更新） 105
七、济宁市福利中心工程 106
第十章 2007年四季度山东省房地产投资资金筹措情况分析 107
一、山东省房地产开发到位资金情况分析 107
二、山东省2007年1-11月到位资金来源分析 108
三、山东省到位资金充裕程度分析 109
第十一章 2007年四季度山东省房地产行业风险管理研究 111
一、“中天”置业风波，敲响房贷中介警钟 111
1、房地产中介面临洗牌，银行提高风险控制意识 111
2、当前我国商业银行贷款中介活动分析 112
3、中介机构对商业银行贷款的作用及存在的问题 112
4、银行防范和规避风险的具体措施 114
二、央行、银监会规定以“户”为单位认定第二套房 114
1、房贷新规则更趋严格 114
2、部分银行已着手细则制定 116
3、商业银行执行力接受考验 117
三、当前房产及房贷市场焦点问题详解 118
1、我国房地产市场面临的主要问题 118
2、房地产金融领域存在的问题 119
3、住房抵押贷款信用风险的主要表现 120
4、产生违约风险的主要因素 121
5、银行如何防范违约风险 122
第十二章 2007年四季度山东省房地产行业发展趋势分析 124
一、山东省住宅行业发展长期向好 124
1、山东省重点城市二手房住宅楼交易量短期调整 124
2、山东全省新建住宅交易量没有出现较大波动 125
3、山东省经济发展决定住宅房产行业前景更广 125
二、城市化进程决定了房地产行业发展长期前景 125
1、我国正处在高速城市化进程时期 126
2、人口向城市转移推动房地产行业需求 126
三、宏观调控更加有利于房地产行业平稳发展 127
1、各类房地产价格上涨快，引发多项政策调控 127
2、宏观调控下的房地产行业长期向好 127
第十三章 2007年四季度银行个人住房贷款业务研究 129
一、央行首度预警房贷违约风险 129
1、“优质资产”具有时限性 129
2、银行放纵了虚假信用按揭 130
3、银行缺乏避险工具 131
4、面临房价下跌的风险 131
二、银监会要求外资银行紧缩房贷 132
1、外资银行房贷业务大增引发监管层注意 132
2、无法连接征信系统或许成为外资行最好理由 133
三、光大银行、招商银行暂停第二套房固定利率房贷 134
1、央行频加息，银行“不能承受之重” 135
2、先天不足，固定利率房贷面临“成长的烦恼” 136
四、中国银行个人信贷业务确立竞争优势 137
1、创新营销服务：“直客式”占50% 137
2、创新风险管理：个贷不良率1.78% 138
五、中国银行、兴业银行创新二手房“DIY”自助交易模式 138
六、建设银行福州分行试点夜间办理房贷业务 139
七、多家银行内部“封杀”经济适用房贷款业务 139
图表目录
图表1：贷款环比增速和贷款的同比增速 18
图表 2：山东省房地产投资完成情况 20
图表 3：山东省房地产投资额及增速 20
图表 4：山东省房地产完成投资情况 21
图表 5：山东省各季度房地产投资完成情况与全国对比 21
图表 6：山东省各季度房地产投资增速 22
图表 7：山东省各季度房地产投资增速与全国对比 22
图表 8：2007年各月山东省住宅投资占比 23
图表 9：2006年-2007年各月山东省房地产投资和住宅投资增速情况 23
图表 10：2007年各月山东省各类新建房屋累计销售面积 24
图表 11：2007年各月山东省各类新建房屋累计销售面积趋势 24
图表 12：2007年各月山东省各类新建房屋累计销售面积增速趋势 25
图表 13：2007年各月山东省各类房产累计销售额 26
图表 14：2007年各月山东省各类房产累计销售额趋势 26
图表 15：2007年各月山东省各类房产累计销售额增速 27
图表 16：全国房地产销售价格指数 27
图表 17：全国房地产住宅销售价格指数 28
图表 18：全国房地产非住宅销售价格指数 28
图表 19：部分城市房屋价格销售指数 29
图表 20：2007年各月山东省各类房产累计销售平均价格 29
图表 21：2006-2007年各月山东省各类房产累计销售平均价格趋势 30
图表 22：2006-2007年各月山东省各类房产累计销售平均价格增速 30
图表 23：山东省土地购置及开发面积统计 32
图表 24：2006-2007年各月山东省累计购置土地面积 32
图表 25：2006-2007年各月山东省累计完成开发土地面积 33
图表 26：2007年各月山东省累计土地购置、开发面积同比增长 33
图表 27：2007年山东省各类房产累计新开工面积概况 34
图表 28：2006-2007年山东省各类房产新开工面积趋势 34
图表 29：2007年山东省各类房产新开工面积增速趋势 35
图表 30：2007年山东省各类房产竣工面积概况 35
图表 31：2006-2007年山东省各类房产累计竣工面积变动趋势 36
图表 32： 2007年各月山东省各类房产竣工面积增速趋势 36
图表 33：山东省土地购置与开发状况 61
图表 34：山东省土地购置与开发趋势 61
图表 35：山东省土地购置与开发增速趋势 62
图表 36：山东省土地购置与开发季度分析 63
图表 37：山东省2007年10-11月土地购置与开发状况 63
图表 38：山东省2007年10-11月土地购置与开发对比分析 64
图表 39：山东省住宅竣工、新开工和销售面积概况 64
图表 40：山东省住宅竣工、新开工和销售面积趋势 65
图表 41：山东省住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势 65
图表 42：山东省住宅竣工与销售季度分析 66
图表 43：2007年10-11月住宅竣工与销售状况 66
图表 44：2007年10-11月住宅竣工与销售对比分析 67
图表 45：山东省2007年各月住宅销售面积概况 67
图表 46：山东省2007年各月住宅销售面积趋势 67
图表 47：山东省2007年各月住宅销售面积环比增速趋势 68
图表 48：山东省办公楼竣工、新开工和销售面积概况 68
图表 49：山东省办公楼竣工、新开工和销售面积趋势 69
图表 50：山东省办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势 69
图表 51：山东省山东省办公楼竣工、销售面积季度趋势 70
图表 52：山东省2007年10-11月办公楼竣工与销售状况 70
图表 53：2007年10-11月办公楼竣工与销售对比分析 71
图表 54：山东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 71
图表 55：山东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势 72
图表 56：山东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势 73
图表 57：山东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势 74
图表 58：山东省2007年10-11月商业营业用房竣工与销售状况 74
图表 59：山东省2007年10-11月商业营业用房竣工与销售对比分析 75
图表 60：济南市11月公告土地宗数 76
图表 61：济南市1-11月公告土地宗数 77
图表 62：济南市1-11月公告土地宗数 78
图表 63：济南市11月公告土地规模分布 78
图表 64：济南市11月公告土地规模分布 79
图表 65：济南市11月公告土地规模分布 79
图表 66：园城股份2007年土地储备 96
图表 67：青岛国际金融广场工程 100
图表 68：潍坊市疾病预防控制中心工程 101
图表 69：新船重工有限公司厂前区工程 102
图表 70：青州国际酒店项目项目 103
图表 71：烟台世贸酒店（五星级）及商务公寓楼项目 104
图表 72：山东省博物馆新馆工程 105
图表 73：济宁市福利中心工程 106
图表 74：山东省到位资金与全国到位资金对比 107
图表 75：山东省到位资金增速与全国房地产到位资金对比 107
图表 76：山东省2007年1-11月山东省房地产开发资金来源 108
图表 77：山东省资金来源构成 108
图表 78：山东省山东省到位资金与全国到位资金概况 109
图表 79：山东省到位资金与投资总额对比分析 109
图表 80：山东省资金充裕指数与全国对比 110
［机构简介］
北京银联信信息咨询中心本着“诚信服务，创造财富”的宗旨，凭借其专家优势、数据优势、专业优势，一心一意做研究，全神贯注为客户提供优良的服务。目前，包括政策性银行、国有银行、商业银行等400余家银行正享受着银联信的优质服务，银联信接受委托完成的课题专项研究受到国家发改委、中国人民银行等机构的高度评价。银联信陆续提供了《中国信贷热点行业深度分析报告》、《中国信贷风险报告》、《中国/区域行业跟踪分析报告》等合100多项信贷项目评估。
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