   2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。受2004年以来土地紧缩政策的影响，2005-2006年，房地产本年土地购置面积出现负增长，同比分别下降3.8%和4.4%。自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。1-12月，2007年土地购置面积为40609.18万平方米，同比增长11%。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。

 

   从土地开发情况来看，截至2007年12月，全国土地开发面积为26870.77万平米。从走势来看，房地产土地投资面积增速在2007年8月份达到了最高，为15.3%，随后其增速有所降低，到2007年12月起土地开发面积增速为0.7%。与2006年1-12月份的数据相比，土地开发面积增多265.17万平方米。

 

   2007年，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。

 

   2007年商品房竣工面积58235.88，同比增长4.3%。分月度来看，2007年12月份的竣工面积大幅上升，这表明很多楼盘都赶在12月底前竣工。因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，所以开发商希望早点交付房子，收回资金，而此时商品房的供应量也相应增加。

 

   2007年商品房销售面积较好，商品房销售面积累计达76192.7万平方米，比2006年60628.14万平米的销售面积相比，增长了23.2%。其中，商品住宅的销售面积为69103.79万平方米，同比增加24.7%；办公楼销售面积为1454.19万平方米，同比增加18.1%；商业营业性用房销售面积为4552.94万平方米，同比增加5%。从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。

 

   同时，2007年全国商品房空置面积也有所下降，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，比2006年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平方米，比上年减少16.6%。

 

   2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与11月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。房价环比涨幅出现连续三个月回落，已从9月的1.7%下降至12月的0.2%。5-11月，房价同比涨幅连续7个月攀升；6－9月以来，房价环比涨幅连续4个月扩大。6月以来，全国房价同比涨幅连续7个月创下自2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最高水平。

 

   随着政府对房地产行业的宏观调控进一步加强、开发商可支配资金的紧张，房产开发企业的洗牌将不可避免的加剧。越小的房地产开发商对银行贷款的依赖性更强，在房地产市场资金普遍紧张而且筹资成本越来越高的情况下，其本身的巨大的竞争风险使得其违约的可能性剧增。

第一节 宏观经济环境及影响分析     1

一、国际经济环境对房地产业的影响       1

二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响    1

三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响       2

四、人民币升值对房地产业的影响    3

第二节 房地产行业主要政策分析     5

一、土地政策       5

二、住宅保障政策       6

三、金融政策       7

四、税收政策       8

五、外资利用政策       8

第三节 房地产关联行业发展及影响分析  10

一、上游行业发展及影响    10

二、下游需求变化对房地产行业影响分析       11

 

第一节  行业在国民经济中的地位变化    13

一、行业产业链分析    13

二、行业投资额占全国投资总额比重变化情况       13

第二节 2007年房地产企业整体景气状况判断 14

一、房地产开发景气总体走势    14

二、房地产企业景气指数水平变化    15

第三节 行业供给情况分析及预测     16

一、土地开发与土地购置    16

二、商品房开发规模与结构       18

三、行业供给预测       22

第四节 行业需求情况分析及预测     24

一、商品房销售状况分析    24

二、商品房空置面积分类指数变化    26

三、行业需求预测       27

第五节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势  28

一、房地产供需结构特征    28

二、房地产市场价格走势    29

 

第一节 房地产企业投融资状况  31

一、全国房地产开发投资及完成情况       31

二、分业态房地产开发投资及完成情况    32

第二节 房地产业融资现状与渠道分析     33

一、房地产开发资金来源    33

二、各月资金来源情况分析       33

第三节 房地产融资特点分析     36

一、国内贷款融资遭遇瓶颈       36

二、境外融资陷入低潮       36

三、房地产信托几近消失    37

四、百强房地产企业融资优势明显    38

第四节 房地产融资趋势分析     40

一、多元化融资是必经之路       40

二、直接融资将成为市场主流    40

三、私募基金将成为重要力量    40

 

第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析  41

一、各省市房地产行业资金来源情况       41

二、资金来源增速比较分析       42

第二节 房地产区域开发比较分析     43

一、土地购置和开发区域发展情况    43

二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况       45

第三节 商品房销售区域情况     50

一、2007年各省市商品房销售面积和销售额状况   50

二、2007年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序   51

 

第一节 北京房地产市场分析     53

一、总体情况       53

二、开发及投资情况    53

三、供需情况       55

四、价格情况       57

五、区域行业发展预测       57

第二节 上海房地产市场分析     60

一、总体情况       60

二、投资及开发情况    60

三、供需情况       61

四、价格情况       63

五、区域行业预测       64

第三节 广东房地产分析     66

一、总体情况       66

二、投资及开发情况    66

三、供需情况       69

四、价格情况       70

五、区域行业预测       70

第四节 成都房地产分析     72

一、总体情况       72

二、投资及开发情况    72

三、供需情况       72

四、价格情况       76

五、2008年区域行业预测   76

 

第一节 上市公司重点企业对比分析  79

一、总体排名分析       79

二、获利能力分析       80

三、营运能力分析       81

四、偿债能力分析       83

五、发展能力分析       85

第二节 万科企业股份有限公司  88

一、企业基本状况       88

二、企业行业地位分析       88

三、企业经营状况分析       88

四、公司发展规划及发展前景预测    90

第三节 保利房地产(集团)股份有限公司   92

一、企业基本状况       92

二、企业行业地位分析       92

三、企业经营状况分析       93

四、公司发展规划及发展前景预测    95

 

第一节 宏观经济波动风险分析及提示     96

一、宏观经济波动性风险分析    96

二、物价上涨风险分析       96

第二节 近年颁布重要政策风险分析及提示     98

一、金融政策风险分析       98

二、土地政策风险分析       98

三、税收政策风险       99

第三节 上下游行业变化风险分析及提示  100

一、土地供应风险分析及提示    100

二、房地产金融投资供给风险分析及提示       100

三、建材供给能力及价格风险分析及评价       101

四、购买能力风险分析及评价    102

第四节 行业市场风险分析及提示     103

一、市场供需风险分析及提示    103

二、价格风险分析及提示    103

三、行业竞争风险分析及提示    103

第五节 贷款主体风险对房地产金融风险分析及提示     105

 

第一节 行业总体特点及总量控制建议     107

一、行业总体发展特点与投资额度建议    107

二、行业资金需求特点投资期限建议       107

三、行业竞争特点及客户结构投资建议    107

第二节 细分子行业（产品）特点总结及投资建议  109

一、细分子行业（产品）对比分析总结    109

二、细分子行业（产品）产品投资建议    109

第三节 地区发展特点及投资建议     111

一、区域对比及发展特点总结    111

二、区域市场投资建议       111

 

表1 2007年1-12月土地开发及其增速     16

表2 2007年房地产土地购置面积及增速   17

表3 2007年1-12月份商品房新开工竣工情况  18

表4 2007年1-12月商品住宅开发情况     20

表5 2007年1-12月办公楼开发情况  21

表6 2007年1-12月商业营业性用房开发情况  22

表7 2007年1-12月各类物业累计销售面积情况     25

表8 2007年各类物业累计销售额状况      26

表9 2007年累计各类物业销竣情况   28

表10      2007年每月各类物业竣工销售面积差      28

表11       2006-2007年土地交易价格指数  29

表12      2006-2007年房屋销售价格指数  29

表13      2007年全国房地产开发投资及完成情况   31

表14      2007年分业态房地产开发投资完成情况   32

表15      2007年开发资金来源及增长情况      33

表16      2007年度各省市资金来源排序   41

表17      2007年度各省市资金来源排序   42

表18      2007年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序   43

表19      2007年各省市土地购置及完成开发面积增速排序   44

表20      2007年各省市商品房投资额      45

表21      2007年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序   46

表22      2007年各省市商品房投资额增速排序      47

表23      2007年各省市商品房施、开工、竣工面积增速排序      48

表24      2007年各省市商品房销售面积及销售额排序   50

表25      2007年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序   51

表26      2007年北京市房地产开发及开发投资情况      53

表27      2007年北京市房地产投资资金来源的排名情况      54

表28      2007年北京市土地购置与开发情况   55

表29      2007年北京市公开出让土地规划建筑面积情况      55

表30      2007年北京房地产建设情况      56

表31      2007年北京市房地产需求情况   56

表32      2007年北京房屋销售价格指数情况   57

表33      2007年上海房地产开发投资情况      60

表34      2007年上海房地产各类资金来源      60

表35      2007年上海土地开发与购置情况      61

表36      2007年上海房地产建设情况      62

表37      2007年上海房地产销售情况      63

表38      2007年上海商品房销售价格指数      63

表39      2007年广东省完成开发投资增长数据表   66

表40      2007年广东省房地产按用途分完成开发投资情况   67

表41      2007年广东省房地产各类资金来源及排名      67

表42      2007年广东土地开发与购置情况      68

表43      2007年广东省房地产建设情况   69

表44      2007年广东房地产销售情况      69

表45      2007年广东省商品房空置情况   70

表46      2007年三季度房地产上市公司企业排序   79

表47      房地产上市公司获利能力    80

表48      房地产上市公司营运能力    82

表49      房地产上市公司偿债能力    84

表50      房地产上市公司发展能力分析    86

表51      2007年前三季度万科企业股份有限公司在行业中的地位      88

表52      万科企业股份有限公司运行情况       90

表53      2007年度保利地产在行业中的地位   93

表54      保利地产运行情况       94

 

图1 2007年国内生产总值   2

图2 2007年水泥价格变化情况   10

图3 房地产行业固定资产投资占全社会固定资产投资比重    13

图4 2007年房地产开发综合景气指数及相关指标   14

图5 2006-2007年房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数  15

图6 2007年1-12月土地购置价格     17

图7 土地开发面积占购置面积的比重       18

图8 2003-2007年商品房新开工面积与施工面积情况     19

图9 2007年1-12月商品房竣工面积及增速情况     19

图10      2007年商品房销售面积情况      24

图11       2007年商品房销售额情况   25

图12      2007年各类物业单月销售面积情况   26

图13      2007年各类资金来源占比情况   33

图14      2007年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况   34

图15      2007年房地产开发投资资金中利用外资变化情况   34

图16      2007年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况   35

图17      2007年房地产开发投资资金中其他资金变化情况   35

图18      2007年1-12月北京市房地产投资增速情况     54

图19      2003-2007年广东省房地产到位资金占房地产开发资金比重  68

图20      2007年成都各季度商品房成交总况   73

图21      2007年1-11月成都市区各种户型面积比例分布情况      73

图22      2007年成都房地产新盘供应量月度走势   74

图23      2007年成都二手房单月成交情况走势分析      76