近日，浙江省海宁市出台房地产新政策，其中一项鼓励房地产“以旧换新”。 2023年9月27日至2024年9月26日，鼓励房地产企业向意向购房者购买现房，鼓励房地产企业购买现房。 对购买住房的，给予企业按购房总价2%的财政补贴。 政策规定，购房者所得收益将用于置换新建商品房，这将解决部分改善型购房者因首付不足先卖后买房的需要，或享受优惠利率的需要。第一个家。
今年以来，济南、青岛、淄博、日照、太仓等城市纷纷开展“以旧换新”活动。 有房地产业内人士表示，在目前二手房普遍难卖的情况下，“以旧换新”将加快置换群体中旧房的销售，从而激活市场改善需求。 但由于老房子可能存在房龄等问题，可能难以大规模推广。
此外，也有观点认为，对于房企来说，“以旧换新”并不完全有利，因为“以旧换新”相当于买家提前锁定了房子，也就意味着锁定的房子不会上市。出售。 如果置换购房者未能顺利出售旧房，就会导致取消，无形中拉长了新房销售的周期，增加了房地产企业的流动性压力。
两种模式
对于海宁市房地产“以旧换新”政策，第一财经以有“以旧换新”需求的购房者的身份咨询了海宁市当地房产中介。 不止一位房产经纪人告诉第一财经记者，他们对政策不了解，不理解。 哪些房产可以“以旧换新”，一目了然，有房产中介甚至警告记者，“别上当了”。
海宁市一位房产经纪人表示：“没有哪个房地产公司愿意接管旧房。如果房地产公司买了旧房，卖了新房，就相当于不卖自己的房子。”没钱赚，自然就没有动力。”
具体来说，目前各地的房地产“以旧换新”有两种模式。 一是房地产公司或者房地产公司找到的第三方接管购房者的旧房。 购房者可以通过弥补旧房和新房的差价来购买新房。 对于新房，上述海宁市提倡这种模式； 二是购房者确定新房来源后，向房产公司缴纳定金锁定意向房屋，经纪人将购房者的旧房挂牌，开发商给购房者一定的期限内期限内，若旧房在期限内出售，双方的购房合同即生效。 否则，开发商将退还买家押金。
济南市的一个房地产项目是第一个模式——开发商接管旧房。 据济南当地媒体报道，2023年8月，济南一房地产项目“以旧换新”，主要由开发商主导，项目合作方（项目建设方、承包商）参与。 开发商购买了购房者的旧房，并将其用于商业或工作补偿。
济南“以旧换新”计划针对的是有改善需求、对项目感兴趣、并且在济南拥有现有住房的购房者。 房产中介根据社区以往的交易价格来评估其旧房的市场价格。 购房者认可旧房和意向新房的评估价格。 核对价格后，交纳3万元押金锁定房屋，并将旧房转让给开发商合作伙伴。 收到旧房付款后，可以将其用作新房付款的一部分。
然而，并不是所有的老房子都可以更换。 比如这个项目要求老房子房龄在10年以内，有房产证，并且没有墙体裂缝、承重墙损坏等，最终会被更换吗？ ，根据老房子的整体状况来判断。 另外，旧房总价不能超过新房总价的60%。
青岛也有上述型号。 与济南不同的是，青岛购房者第一步是登记旧房并锁定新房号。 买家需缴纳5000元“定金”。 另外，老房子在过户前还需要过户。 取消抵押贷款。
相比之下，更多的城市正在实施第二种模式。 老房供应情况不确定，但“以旧换新”的老房会优先推广。 日照、淄博、威海等城市都是这样的模式。
9月，山东省日照市推出房地产“以旧换新”计划，主要由当地房地产行业协会、房地产中介协会引导。 共有37家物业参与了此次活动。 2022年7月1日至2024年3月31日，购房者委托房产中介出售其旧房。 房产中介机构会根据同类现房的委托销售价格，对房产价格进行初步估算。 获得购房者同意后，经纪机构介绍新房房产信息。 购房者若选定意向房屋，需向开发商支付2万至5万元的新房意向费，初步锁定意向房屋。
购房者与房地产中介机构、开发公司签订现房委托销售协议和“以旧换新”的《新房认购协议》，有效期分别为半年和三个月。 三个月内，如果房屋价格上涨，则按照认购合同价格执行。 如果房屋价格下降，则按调整后的价格计算。 旧房在有效期内未能成功出售的，三方协商延长或终止合同。 如果购房者选择解除合同，开发商将退还保证金，客户无需承担违约风险。
签订《委托销售协议》后，房产中介利用线上线下集中促销，并采取VIP看房等专属服务，加快老房处置。 此外，参与“以旧换新”计划的买家还可在售楼处公布的含税价格基础上享受“以旧换新补贴”。 补贴范围为房价总价的2%至3%。
难以大规模推广
为什么近期不少城市推出“以旧换新”房产以旧换新计划？ 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉第一财经记者，主要原因是目前房地产市场的主要需求是房屋置换需求。 但目前的房屋置换需求实现起来比较困难。 二手房挂牌数量较多，价格有所下降。 卖房是主流，二手房的交易周期越来越长。 购房者换房的第一步就是卖掉手中的房子。
58安居客研究院院长张波认为，“以旧换新”模式的本质是更替。 为了出售房子，开发商在旧房出售前向买家收取新房定金，提前锁定购买意向。 “在当前市场复苏不明显的背景下，尤其是在不少三四线城市新房销售越来越困难的情况下，房企参与热情强烈。 谁抓住了这波置换需求，谁就更有可能购买新房。 利用当前的市场环境。”张波说。
经建咨询创始人张宏伟认为，“以旧换新”购房群体是房地产市场复苏的第一波力量，每个城市都应该找到房地产市场的“第一勺”。 虽然很难说“以旧换新”能带动市场成交量多少，但至少让第一波购房需求活跃起来。
李玉佳表示，“以旧换新”有利于旧房出售，因为只要购房者下定决心购买新房，开发商和中介机构就会共同努力，优先推销购房者的旧房。 同时，李雨佳也表示，“以旧换新”并不像想象中那么容易，大规模推广可能会比较困难，因为现实中，既然业主要换房子， ，房产本身可能存在较旧、位置不好等问题，否则购房者就没有换房的需要。 另外，对于置换购房者来说，换房是建立在拥有房子的基础上的。 如果换房意愿不是那么强烈，大幅降价的意愿也会比较高。 通常情况下，规模较小的房地产公司和房地产经纪人肯定希望能够大幅降价出售房屋。 以上因素都会导致老房子卖不出去。
张宏伟提到，虽然在操作过程中普遍明确了“以旧换新”，如果旧房不能在约定期限内出售，房地产开发公司将按照约定退还意向保证金，但在实际操作过程中，退还押金或退房通常很复杂。 尤其是财力紧张的开发商，退款周期相对较长，短则1至2个月，长则半年以上。
此外，张波还表示，对于房地产企业来说，“以旧换新”也并非没有坏处。 “如果购房者提前锁房，房子就不会在市场上单独出售。一旦后续换人旧房销售不成功，也会导致退订风险增加，从而在不经意间拉长了购房期限。”新房销售周期的延长，更大程度地影响房地产企业销售资金的回流，从而加大房地产企业的流动性压力。